Homes Collection

Болгария: платим по счетам

Когда эйфория от покупки улетучивается, остаются насущные проблемы – недостаточно заплатить за недвижимость в Болгарии или другой стране, она требует постоянных денежных вливаний. Ведь в стоимость недвижимости входят и коммунальные расходы, а также деньги, необходимые на содержание недвижимости в надлежащем состоянии во время вашего отсутствия.

 

Коммунальный калькулятор

Содержание недвижимости в Болгарии обойдется собственнику дешевле, нежели в других странах Европы. Возьмем, к примеру, самое главное, без чего невозможно существование, – воду и электричество. Потребление этих благ в Болгарии рассчитывается так: €0,1 стоит киловатт электроэнергии и €0,5 – кубический метр воды. Приборы учета установлены в каждой квартире, расходы оплачиваются по показаниям счетчиков. Хозяева смогут снимать их самостоятельно или поручить это управляющей компании, но об этом позже.

В первую очередь поговорим об отоплении. Дело в том, что на побережье климат очень мягкий. Даже зимой температура воздуха редко опускается ниже нуля, поэтому квартиры здесь не отапливаются централизованно от городских тепловых станций, как, например, в Москве. Система отопления в Болгарии не имеет ничего общего и с европейской, где обогрев идет от собственных котельных. В болгарском доме становится тепло благодаря работающим от электричества обогревателям и кондиционерам. Соответственно, пик расходов на электроэнергию приходится на декабрь, январь и февраль, что следует учесть будущим владельцам недвижимости.

В общем и целом, коммунальные платежи складываются из нескольких статей расходов. «Величина ежемесячных взносов на поддержание объекта недвижимости рассчитывается исходя из площади объекта и инфраструктуры, находящейся рядом, пропорционально площади квартиры, – поясняет Петр Коваленко, руководитель региональных проектов отдела продаж зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills. – Конкретные платежи определяются на ежегодном собрании жителей. Если объект уже построен – вам их объявят, если не построен – рассчитать примерные суммы можно только по аналогии с уже существующими объектами».

Собственнику недвижимости необходимо помнить вот о чем. «Если квартира находится в жилом комплексе, то ежегодно человек оплачивает расходы на его обслуживание, независимо от того, проживает он в своей квартире или нет. Комплекс ведь должен функционировать постоянно. Обычно это €6–12 за квадратный метр в год», – говорит Владислав Харитонов, директор по продажам компании Bulgarian Property Advisors. Кстати, чем разнообразнее «начинка» здания, тем выше будет плата за коммунальные услуги. На итоговую сумму влияет и то, есть ли в комплексе бассейн, зимний сад, фитнес-центр, SPA, охрана. «Ежедневная или еженедельная уборка квартиры оплачивается отдельно; если нужно воспользоваться интернетом, то платят за него отдельно, как в отелях. С другой стороны, если привезти свой ноутбук с WiFi, то можно будет пользоваться интернетом бесплатно. Еще одно удобство – в комплексах можно оплатить полностью питание по типу all inclusive, выбрать только завтрак или обед, или же питаться самостоятельно дома или в ресторанах – словом, вариантов много», – отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM».

Что касается счетов за воду и электроэнергию, то они оплачиваются отдельно. «Показания счетчиков снимают представители компании, – поясняет Петр Коваленко. – Как правило, расход рассчитывают, исходя из статистики потребления на год вперед, и сверяют затем с фактическим расходом. Оплату можно провести банковским переводом из РФ. Можно внести средства на депозит, и с него будут списываться необходимые для оплаты суммы». Заметим, что последняя форма оплаты – самая распространенная.

 

Пусть другие хлопочут

Конечно, на отдыхе совсем не хочется думать о бытовых проблемах. Что ж, и не надо. Хлопоты можно поручить управляющей компании. Допустим, вы приезжаете в страну лишь на несколько месяцев, а в остальное время сдаете свое жилье арендаторам. В таком случае, по словам Натальи Завалишиной, управляющая компания подберет арендаторов и позволит заработать на сдаче в аренду. Обычно, если при покупке апартаментов оговорить возможность сдачи в аренду, вы получите скидку при оформлении сделки. Можно поступить по-другому: самому договориться с турфирмой и сдавать квартиру самостоятельно. Конечно, этот путь сложнее, но заработать при этом на аренде можно несколько больше: по разным оценкам, управляющая компания может брать за свои услуги не менее 20–30%, а иногда и до 50% от суммы аренды. В любом случае компания обязуется поддерживать квартиру в хорошем состоянии, перед приездом и после отъезда туристов наводить в ней порядок. Чаще всего собственник оплачивает эти расходы по окончании курортного сезона.

Чем известнее управляющая компания, чем круче бренд, тем выше цены за ее услуги. По словам Петра Коваленко, такая управляющая компания обычно берет 50% от суммы аренды, в зависимости от комплекса. Иногда это соотношение изменяется в пользу собственника, и компания берет себе всего 40%.

Никто не может гарантировать, что аренда будет беспрерывной, и об этом следует помнить. Не стоит также забывать, что при официальном оформлении собственник должен будет подать налоговую декларацию и заплатить 10% от полученной суммы в качестве налога на прибыль государству Болгарии. Возможно, поэтому некоторые рачительные россияне идут иным путем. «Многие собственники самостоятельно находят себе клиентов на весь сезон и расплачиваются между собой в России», – говорит Наталья Завалишина.

Помимо аренды и уборки помещения, управляющей компании можно поручить и другие заботы. На квартиру, которая приобретается на первичном рынке, распространяется гарантия. После покупки собственник составляет акт приемки, где указывает все обнаруженные им недостатки. Их обязан устранить застройщик. Тот же застройщик в течение определенного времени должен будет исправлять поломки, случившиеся по его вине. Если заключить договор с управляющей компанией, то уже не вы, а компания будет разбираться с застройщиком по любому вопросу. Вышеперечисленные услуги обойдутся собственнику в €3–5 за квадратный метр в год.

Если владелец квартиры не сдает ее в аренду и сам в ней не проживает, а только приезжает на месяц-другой отдохнуть, он может заказать себе «радушный прием»: за €100 компания приведет его квартиру в порядок. Персонал помоет окна, уберет помещение, постирает шторы и постельное белье. А в качестве презента оставит на столе бутылочку вина и фрукты.

 

Сами с усами

Кстати, очень разумно возложить заботы о вашей недвижимости на управляющую компанию. Особенно если речь идет о квартирах в домах, расположенных на первой береговой линии. Их в обязательном порядке надо проветривать, иначе солнце и влажный воздух сделают свое дело, и жилье лет через пять придется ремонтировать. Если вы оставите ключи, то обслуживающий персонал комплекса время от времени будет заходить в квартиру и включать кондиционер.

Другое дело – недвижимость, расположенная на горных курортах. В данном случае нет необходимости проветривать жилье. Но проживание в этих местах имеет свою специфику. В крупных комплексах дома отапливаются централизованно, что, естественно, влияет на тарифы за его обслуживание. Независимо от того, живете вы в квартире или нет, за отопление платить придется. Правда, существуют комплексы, где отапливаются только общественные помещения, а квартиры обогреваются конвектором. В небольших поселках центрального отопления нет, поэтому собственнику надо позаботиться о том, кто будет включать кондиционер, обогревая его квартиру. Еще одна особенность заключается в том, что на горных курортах набор инфраструктуры комплекса обычно невелик – бассейн и сауна. В то же время на побережье можно приобрести квартиру в доме, где всего этого нет, а значит, затраты на содержание недвижимости минимальны.

Наши соотечественники, как правило, предпочитают действовать самостоятельно. И вот тут начинаются проблемы. Владислав Харитонов рассказывает: «Некоторые из них забывают заплатить за электричество, а когда возвращаются в квартиру на следующий год, удивляются, почему у них отключили свет. Хочу уточнить, что отключение электричества – не проблема для тех, кто покупает недвижимость в комплексе, а не в обычном жилом доме.

Случаются и другие курьезы. К примеру, хозяева устанавливают сигнализацию в доме и забывают про нее. А когда через год возвращаются и, ни о чем не подозревая, «взламывают» дверь в собственном доме, через несколько минут оказываются в полиции и долго доказывают, что они не взломщики, а владельцы недвижимости».

Оплачивать коммунальные услуги несложно. Правда, это делается не так, как у нас. Собственнику придется посетить разные компании и в каждой из них заплатить по счетам. Совет от Владислава Харитонова таков: «Собст­веннику недвижимости разумнее всего позаботиться об открытии в банке специального счета, на который можно будет положить деньги и уже с него платить по счетам в Болгарии. Это будет удобнее, нежели переводить день­ги из России на каждый счет. Оплатить надо, скажем, €3 или чуть больше, а сам перевод из России может обойтись в €20. В результате себестоимость обслуживания квартиры резко возрастет».

Но самое главное, с чем шутить не стоит, – уплата ежегодного налога на недвижимость, который равен примерно 0,2% от стоимости квартиры. Обычно его выплачивают два раза в год, но при оплате раз в год предоставляется 5-процентная скидка. Нужно обязательно помнить, что для получения многократной долгосрочной визы, которая действует для собственников недвижимости по 180 дней в году в течение трех лет, обязательно потребуется чек об уплате налога на недвижимость.

 

Советы эксперта

Итак, апартаменты или дом в Болгарии куплены, однако постоянно жить в этой стране новый собственник не собирается. Что делать дальше?

Советы дает Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость»:

Вариант 1: «купить и забыть». То есть не пытаться сдать квартиру, не отправлять погостить туда родственников и друзей. Просто оплачивать коммунальные счета, а квартира пусть стоит закрытая.

Скажу сразу, таких покупок совершается мало, и это будет квартира в обычном городском доме. Плюс у покупки в доме без управляющей компании всего один – дешевле содержание недвижимости. А вот минусов – море. В любой момент может случиться аварийная ситуация: протечет кран, перегорит лампочка в подъезде, разобьют стекло и т. д. Еще минус – сосед­ст­во: это будут местные граждане, а не курортники. Естественно, люди бывают разные: могут радушно принять и приглядывать за квартирой по собственной инициативе, а могут кому-нибудь обмолвиться, что квартира пустует в межсезонье (напомню, охрана в этом случае отсутствует), а дальше – как повезет.

Вариант 2: поручить присматривать за своей собственностью управляющей компании.

Это, на мой взгляд, самый правильный и самый распространенный вариант. В нем есть один минус – квартира подолгу пустует. Правда, в этом можно найти и положительную сторону, – нет износа мебели и самой квартиры. Если же захочется сдавать кому-то свои апартаменты, то лучше делать это через «своих», то есть приглашать друзей и знакомых, которые будут бережно относиться к вашему жилью.

Вариант 3: сдавать апартаменты в аренду через управляющую компанию, самим приезжать только на две недели, строго по графику.

Вроде бы хороший вариант для тех, кто купил недвижимость, чтобы получать от нее доход. Но давайте посчитаем. В Болгарии прибыль от аренды составляет в среднем около 5% годовых. Для простоты подсчетов допустим, что апартаменты стоят €100 тыс., прибыль – €5 тыс. в год. Из этих денег нужно оплатить страховку (около €300) и налоги (15% от прибыли, то есть €750), ежегодное содержание апартаментов (около €700), воду и электричество по счетчику (для простоты расчетов – €250). Остается €3 тыс. в год. Между Россией и Болгарией действует закон об избежании двойного налогообложения. Однако потребуется подать налоговую декларацию о том, что налог с прибыли, полученной в Болгарии, был оплачен на территории этой страны (что требует дополнительного времени). Добавим неудобства, связанные с ограничением личного использования недвижимости, и ее неизбежную амортизацию… Плюсов, согласитесь, слишком мало.

Комментарии

leilei3915
20171218 leilei3915
canada goose jackets canadaugg boots clearancecoach outletcanada goose outlet storesralph lauren ukuggs outlettrue religion outletcheap oakley sunglassescanada goosecanada goose outlet storecoach outletpolo outletmont blanc pens for salepolo shirtsugg outletpolo ralph lauren outletoakley sunglasses for menugg outletmoncler jacketsuggs outletpandora jewelry salemichael kors outletvalentino outletugg boots clearanceyeezy boost 350canada goose jacketsnike outlet storefred perrycoach factory outletlacoste polocanada goose outlet onlinelacoste shirtsralph lauren shirtsmbt shoes clearance outletcanada goose jacketscanada goose outletfred perry polo shirtscoach outlet onlinecheap jordanscanada goose jacketsvalentino shoespolo outletcanada goose jacketsnike outletpandora outletugg outletgiuseppe zanotti outletcheap ugg bootscanada goose jacketskate spade outletcheap nfl jerseyscanada goose jacketspandora charms sale clearanceoakley sunglassescoach outletugg outlet online clearanceralph lauren outletkate spade handbagstory burch outletmichael kors official sitefred perry polosupreme hoodieugg outletkate spade handbagscanada goose jacketsmichael kors outlet onlineugg outletralph lauren uknhl jerseyscoach factory outletcoach outletugg boots clearancecanada goose jacketsray-ban sunglassespolo outletcheap mlb jerseyscanada goose outlet storemichael kors outletadidas nmdadidas superstarcheap ray bans sunglassescanada goose jackets canadaray ban sunglasses outletoakley sunglassesmoncler salemichael kors outlet onlinecanada goose outletralph lauren uk
Имя Цитировать
chanyuan
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Куплю вид. Дорого.

    Чтобы получить вид на жительство в одной западных стран, наши люди идут на многое: поступают в вузы, открывают бизнес и даже вступают в браки. Но если вы богатый человек, суетиться не нужно: вы прост...

  • Больше, чем недвижимость

    Высококлассный отель, где по мановению руки можно получить все, чего попросит душа — удачное изобретение человечества. К хорошему привыкаешь быстро, и люди хотят получать такой же сервис, отдыхая в с...

  • Болгария: история и мистика

    Некоторые страны становятся заложниками своего климата: море и солнце настолько притягательны, что нет никаких сил ехать куда-то еще. Курортников понять можно, у них мало времени. Но если вы здесь вс...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи