Homes Collection

Пять этюдов на тему инвестиций

Риэлторы часто убеждают: «Управление недвижимостью за рубежом позволит вам получать стабильный доход, а также проводить там отпуск». Перспективы заманчивы, но инвестиции в недвижимость, даже если это просто сдача жилья в аренду – такой же бизнес, как и любой другой. Чтобы понять, как доходная недвижимость за рубежом, может принести прибыль, мы поговорили с россиянами, вложившими средства в недвижимость Болгарии и Испании, и посчитали, оправдались ли их надежды.

 

Ждать у моря дохода

Чаще всего россияне инвестируют именно в жилую недвижимость на популярных курортах, надеясь обеспечить себе стабильный доход от сдачи ее в аренду. Так, Ольга и Андрей Устиновы, супруги средних лет, владеющие магазином стройматериалов в Подмосковье, купили себе с инвестиционной целью апартаменты в стоящемся доме недалеко от пляжа в городе Гуардамар дель Сегура (Guardamar del Segura) в испанской провинции Аликанте (Alicante). Для организации сдачи жилья в аренду семья воспользовалась услугами той же компании, которая продала им эту квартиру. Апартаменты общей площадью 63,8 кв. м состояли из двух спален, гостиной и полностью оборудованной кухни. Дом находится в парковой зоне, в огороженном от посторонних посетителей дворе был бассейн и спортивная площадка.

При покупке в сентябре 1999 г. стоимость объекта составляла €55,3 тыс., плюс 9% от этой суммы были потрачены на налоги, услуги нотариуса и оформление контрактов на воду и электричество. Часть стоимости была оплачена за счет собственных средств супругов, а на недостающую сумму в одном из испанских банков был оформлен 10-летний кредит на €35 тыс. по ставке 4% годовых. Через 5 лет он был досрочно погашен.

Комиссию агентов оплачивал застройщик. В договоре продажи была указана фактическая стоимость—как говорит Андрей, это очень важно при перепродаже, когда с разницы взимается налог на прибыль. В декабре 1999 г. дом был сдан, что повлекло дополнительные расходы в €3,5 тыс.—на мебель, постельные принадлежности, посуду и некоторые другие вещи из числа необходимых для сдачи квартиры в аренду. Таким образом, апартаменты «под ключ» для аренды обошлись в €63,7 тыс.

Рассказ продолжает Ольга Устинова: «Затраты по содержанию дома и прилегающей к дому территории составляли 450 евро в год. Обязательная страховка—78 евро в год. Квартира могла приносить сезонный доход в размере 450 евро в месяц, но мы предпочли годовой контракт, исходя из стоимости 249 евро ежемесячно. За воду и электричество платили арендаторы. Через 2,5 года аренда была повышена до 285 евро в месяц без учета коммунальных расходов. В тот момент, кстати, выяснилось, что существует муниципальный налог на недвижимость—около 420 евро в год. С управлением не было проблем, все заботы взяла на себя компания-продавец. Апартаменты полностью покрывали затраты на содержание и погашение кредита. И на нас, что важно, не сваливались дополнительные счета и оплата непонятных услуг».

В мае 2006 г. апартаменты были проданы за €115 тыс. со всей мебелью и оборудованием, которые, по словам Ольги, из-за высокого износа уже потеряли ценность. Таким образом, с учетом всех расходов на продажу, из которых только налог на прибыль составил €5,3 тыс., полученная «на руки» сумма составила €109 тыс.

Однако не всегда отношения с управляющей компанией складываются так безоблачно. Это доказывает пример семьи Морозовых из Тольятти. Молодые люди выбрали апартаменты в только что построенном доме на второй линии от моря, неподалеку от яхтенного порта и рыбных ресторанчиков курортного городка Кальпе (Calpe) в провинции Аликанте (Alicante). Им приглянулась квартира общей площадью 106,7 кв. м на 8 этаже 11-этажного дома—с тремя спальнями и видом на море. В охраняемом дворе—небольшая зеленая зона, три бассейна, фонтан. Стоимость объекта при покупке в декабре 2003 г. составляла €211,8 тыс. Был оформлен кредит на сумму €85 тыс. на 15 лет под 4,6% годовых. Налоги, нотариус и оформление контрактов добавили к сумме еще 7% (в купчей была указана заниженная стоимость, что позволило снизить затраты).

Владельцы считали, что удачное расположение дома позволит сдавать апартаменты в долгосрочную аренду. Чтобы сделать объект еще более привлекательным для потенциальных арендаторов, супруги пошли на дополнительные расходы и за €5,5 тыс. установили кондиционер. Другие затраты составили еще €7,5 тыс.—мебель для всей квартиры, бытовая техника, постельные принадлежности, посуда и так далее. В итоге апартаменты «под ключ» для аренды обошлись в €239,6 тыс.

Затраты по содержанию дома и принадлежащей дому территории составляют €600 в год. Муниципальный налог на недвижимость, который начинает выплачиваться через три года после ее приобретения—€810 в год. Обязательная годовая страховка—€161. Плата за электроэнергию при отсутствии арендаторов—€23 за два месяца (обязательный платеж), а если арендаторы окажутся не особо экономными, то в среднем €110 в месяц. Кстати, установка кондиционера себя не оправдала: выяснилось, что его использование дает серьезный перерасход электроэнергии, которая при сезонной сдаче жилья оплачивается арендодателем, а стоимость аренды с кондиционером почти та же, что и без него. Плата за воду составила около €35–50 ежемесячно.

Рассказывает Виктор Морозов: «Управляющую компанию мы выбрали по рекомендации компании-застройщика. Мы подписали годовой контракт на сезонное обслуживание, по которому компания получала 25% дохода от аренды. В 2004 г. доход от аренды составил 7,2 тыс. евро. Но с нас, как с иностранцев, дополнительно взяли еще 25% «туристического налога», мы оплатили ремонт телевизора в размере 51 евро, в то время как сам новый телевизор стоил 105 евро. Замена четырех лампочек почему-то обошлась нам в 65 евро, в счет были включены разбитые туристами стаканы. Плюс ко всему, управляющая компания оценила свой «менеджмент» в 416 евро за год.

После того, как нам предоставили счета, мы стали скрупулезнее считать доходы и затраты. В расчетах управляющей компании обнаружились ошибки. Случайно выяснилось, что в определенные периоды арендаторы жили в наших апартаментах, а в документах управляющей компании это никак не отражалось. Лампочки и прочее мы стали покупать сами, сделали небольшой ремонт за свой счет и своими силами. Затраты на менеджмент путем непростых переговоров удалось убрать совсем. В 2005 г. мы получили за аренду 6,9 тыс. евро, а в 2006 г.—4,4 тыс. евро, в 2007 г.—5,7 тыс. за вычетом 25% налога. В 2008 г. после изматывающих конфликтов мы отказались от контракта, стали сдавать квартиру через знакомых риэлторов (и просто через знакомых) и получили доход 3200 евро без налогов и затрат».

Но на этом история не закончилась: в 2009 г. на новогодние праздники по просьбе бывшей управляющей компании квартиру снова сдали и получили доход в €430, два сломанных стула, которые пришлось заменить за €55, и счет за коммунальные услуги на €290. Затем из-за кризиса квартиру удалось сдать только на три летних месяца за €1200.

В настоящее время апартаменты выставлены на продажу. В 2008 г. независимый оценщик оценил ее в €288 тыс. Кредитная линия была оптимизирована и ставка составляет теперь 2,75% годовых. Остаток кредита—€48 тыс.

 

Сделай сам

Таким путем—подыскивая арендаторов самостоятельно—идут многие. Например, Ирина Викторовна из Перми в прошлом году решила сдавать в аренду недвижимость эконом-класса. Выбор комплекса через Интернет и последую­щее оформление покупки заняли чуть больше месяца. К началу летнего сезона она купила три отдельных квартиры на Солнечном Берегу в Болгарии, что обошлось ей в общей сложности в €82 тыс. Объекты находились достаточно далеко от побережья, да и комплекс, в котором они располагались, отвечал заявленному продавцом трехзвездному стандарту весьма условно, хотя был довольно спокойным и чистым.

Перспектива получать, как следовало из предварительных расчетов продавца недвижимости, €12–14 тыс. в сезон казалась весьма привлекательной. Но компания, у которой Ирина Викторовна так удачно в финансовом отношении купила недвижимость, не занималась сдачей апартаментов в аренду, а профессиональной управляющей компании в жилом комплексе не предусматривалось.

Хозяйке пришлось самой искать желающих поселится на лето в апартаментах. Но это оказалось непросто. В итоге в комплексе отдохнули лишь несколько личных знакомых, и сезонная отдача составила примерно €2,2–2,5 тыс.

Ситуацию комментирует Елена Суворова, региональный директор международного агентства BG Estates Worldwide: «Приобретая недвижимость для последующей целевой сдачи в аренду, инвестору прежде всего следует обратить внимание на объекты в комплексах, специально предназначенных для сдачи туристам. Управляющие компании в них напрямую сотрудничают с туристическими компаниями, что позволяет обеспечить поток арендаторов, и полностью организуют весь процесс сдачи в аренду. При этом следует крайне осторожно относиться к информации, размещаемой в интернете, где некоторые компании обещают гарантированную доходность 8–12% годовых. Чаще всего это лишь рекламная уловка».

По словам эксперта, сотрудничество собст­венников апартаментов с управляющими компаниями выстраивается по двум основным схемам: заключение договора управления, гарантирующего 4–5% доходность, или долевое участие в распределении полученных компанией арендных платежей. Первый вариант, хоть и не приносит большой прибыли, считается более надежным. К тому же компания берет на себя полную ответственность за сохранность жилья. Вторая схема применяется, когда организацией аренды занимается компания-продавец. Ожидаемый доход обещает быть выше, так как обычно комиссия агентства не превышает 15%, а остальные деньги, за вычетом накладных расходов, передаются собственнику. Для этих целей подходят апартаменты, расположенные в комплексах вблизи побережья и имеющие развитую инфраструктуру.

 

Детали решают все

Но не только в жилье вкладывают свои средства российские инвесторы. Так, Сергей Паламарчук, банковский менеджер из Санкт-Петербурга, решил «прикупить» себе какой-нибудь бизнес в Испании—с дальним прицелом на то, чтобы со временем самому обосноваться в этой солнечной стране. Для инвестиций был выбран небольшой, но вполне самодостаточный городок в нескольких километрах от средиземноморского побережья. Объект вложений—ресторан, в среднем рассчитанный на 80–120 посетителей. Сергей специально несколько раз посещал это заведение, прикидывая количество посетителей и средний объем заказов.

Наконец, решение было принято. Покупка ресторана, состоявшаяся в начале 2005 г., прошла без эксцессов, все бумажные нюансы были урегулированы. Затем—реконструкция, набор персонала, хорошая реклама. Общая сумма затрат составила примерно €1,3 млн. Начинающий ресторатор все сделал правильно. Но клиентов не было. Разгадка оказалась простой: узнав, что ресторан принадлежит «чужаку», население городка стало дружно его бойкотировать, и заведение посещали лишь немногочисленные туристы. Как говорит Сергей, местное население вовсе не страдало именно русофобией—в таком положении вполне могли оказаться и немец, и турок. Проявилась не учтенная с самого начала местная особенность, которая в итоге заставила хозяина ресторана продать его после годовой «битвы» за клиентов. Свои убытки Сергей оценивает примерно в €400–450 тыс., то есть в ту сумму, в которую обошлась реконструкция, реклама и почти годовая работа «в минус».

Конечно, подобных ситуаций можно избежать. Например, привлечь в совладельцы самого что ни на есть настоящего испанца, или найти какой-то другой вариант. Но все эти тонкости способны знать лишь люди, постоянно работающие на конкретном рынке. Именно поэтому инвесторы часто прибегают к услугам местных управляющих компаний.

Так поступила и Светлана Габец, аудитор из Москвы, купившая в феврале 2008 г. офисное помещение площадью 89 кв. м в строящемся здании, расположенном в самом центре Варны (Болгария). Покупка обошлась ей в €97 тыс., первоначальный платеж составил 30%. Остальная сумма выплачивалась равными частями по 10% до момента сдачи объекта в эксплуатацию в июне 2009 г. Дополнительные расходы по сделке распределились так: нотариальная такса и налог на покупку недвижимости составили €3,6 тыс., регистрация фирмы в Болгарии и услуги юристов с переводчиком добавили к этой сумме еще €0,8 тыс. То есть, с учетом всех затрат, цена офиса составила €101,4 тыс. На сегодняшний день рыночная стоимость объекта оценивается в €110–120 тыс.

Светлана делится подробностями: «В настоящий момент офис сдается в аренду по цене 11 евро в месяц за «квадрат», то есть приносит 979 евро в месяц или 11748 евро в год. Расходы следующие: услуги управляющей компании составляют 623 евро в год, они пропорциональны общему метражу: 7 евро за квадратный метр. Годовой налог на недвижимость—180 евро. Это 0,2% от налоговой стоимости, составляющей 90 тысяч евро. Есть еще расходы на бухгалтерию и разную бюрократию: примерно 100 евро в месяц. Итого: валовой доход 9745 евро годовых. С учетом 10% налога на прибыль—8770,5 евро».

В общем, прежде чем мечтать о выгодных вложениях и легких деньгах, возьмите калькулятор, хорошенько все посчитайте и заодно подумайте, сколько сил и нервов вам придется потратить, чтобы реализовать свои мечты.

 

Кстати

Евгений Пинигин (Екатеринбург), владелец и директор агентства недвижимости в Варне «България-Урал»: Главная трудность—языковые проблемы, которые частично решаются изучением болгарского языка. Для русских людей болгарский язык несложен, но полностью понимать разговорную речь можно, только прожив в стране год–два. Следующий момент—болгарский менталитет, который напрочь отличается от российского. Кроме того, что болгары никуда не торопятся (к чему, кстати, привыкаешь достаточно быстро), они черезвычайно осторожны и недоверчивы. Иногда это сильно мешает вести дела.

Есть и такой момент, как чрезмерная бюрократизация. В основном это связано с членством Болгарии в Евросоюзе и с необходимостью соблюдать его нормы. Например, закон о защите личных данных обязывает всех предпринимателей вести реестр данных всех физических лиц, с которыми фирма вступает в деловые контакты. Существует специальная форма расписки, в которой подтверждается согласие такого лица на то, чтобы компания использовала его персональные данные. Но вопросы такого рода решают наемные бухгалтеры и юристы—поэтому особых хлопот это не доставляет.

Елена Суворова (Новосибирск), региональный директор международного агентства BG Estates Worldwide: Клиенты, желающие организовать зарубежный бизнес (специально оговорим, что речь идет о «среднем» классе потенциальных инвесторов), интересуются несколькими направлениями инвестиций.

Мини-отель. Отели семейного типа при грамотном управлении позволяют получать стабильный, хотя и не очень высокий доход.

Небольшие магазины и торговые точки. Это направление требует предварительного мониторинга спроса и предложения в нужном сегменте. Немаловажный вопрос: можно ли иностранцу в принципе занять эту нишу? Не секрет, что «чужак» не знаком с местной спецификой ведения бизнеса, из-за чего могут возникнуть сложности, порой попросту непреодолимые.

Ресторан. Наиболее успешны бизнесы, работающие по франчайзинговой модели, то есть под уже зарекомендовавшей себя крупной маркой, с разработанной маркетинговой политикой, стилем и экономикой процесса.

Офисные помещения. Не самый прибыльный, зато консервативно-стабильный вариант получения дохода от вложенных средств. Залог успеха—удачное местоположение и предварительное изучение предложения и спроса в нужном сегменте.

Комментарии

leilei3915
20171218 leilei3915
mulberry handbagsmont blanc outletugg outletugg boots canadachristian louboutin saleralph laurenmichael kors handbags salemichael kors outletpolo ralph lauren outlet onlineray ban wayfarercheap oakley sunglassesugg outletmichael kors outlet onlinemichael kors outletmont blanc pensnike air max 90hermes birkinnfl jerseys wholesalecoach outletfitflop salecoach outletprada outlet storepolo ralph lauren outletuggs outletcanada goose outletfitflops sale clearancemichael kors outlet clearancecanada goose ukugg outlet storeuggs outletadidas nmdnfl jerseyscoach outlet onlinecanada gooseugg outlet onlinepandora charmsugg boots clearancepolo outletpolo outletmichael kors outletcoach outlettrue religion outletvalentino outletpandora braceletkate spade pursescoach outlet onlinecanada goose jacketsmoncler coatscoach outlettory burch outletfred perry clothingmichael kors outletcoach outlet store onlinepandora braceletcanada goosecanada goose parkacoach outlet onlineralph lauren uknfl jerseyspandora charmuggs outletlebron shoesyeezy boostcoach outletmont blanc pensmichael kors outletcanada goose outlet storepandora jewelryralph laurenchristian louboutin outletray ban sunglasses outletray ban sunglassescoach outlet onlinemichael kors outlet clearanceadidas outlet storeuggs outletpandora outletugg outlet storescanada goose outletcheap nfl jerseyscanada goose outletcoach outlet onlineoakley sunglassesnike outlet onlinemichael kors handbags clearancecoach outlet store onlinelacoste clothingpandora outletnike shoespuma shoesugg outlet online clearancemichael kors outletugg boots on salecanada goosecoach outletchristian louboutincanada goose outlet onlineadidas yeezylongchamp handbagstory burch outletadidas yeezy boostuggs outletair jordan shoescoach outletmichael kors outlet onlinepolo ralph laurencanada goose outlet storeuggs outletcheap jordans for sale
Имя Цитировать
chanyuan
20180716 xiaooucheap oakley sunglassescheap jordans free shippingswarovski outlet storecheap ray ban sunglasses49ers jerseymichael kors outletnike air huaracheharry winston jewelrycoach outlet onlinepolo ralph lauren outletcheap oakley sunglassesmiu miu shoeslongchamp soldenike air force 1cheap jerseys wholesaleuggs outlettoms outletchopard jewelryuggs outletcanada goose jacketsmichael kors outlet onlinetrue religion outlet2018 world cup jerseysmlb jerseyscazal outletreebok shoeshermes beltscheap ray ban sunglassestrue religion jeansswarovski uknike revolutionbirkenstock shoescanada goose jacketskd shoesbelstaff jacketsfitflops sale clearancetag heuer watcheslongchamp pliagecoach outletcheap soccer jerseysmac cosmeticsmichael kors outlet clearancetory burch outlet onlineuggs clearancemichael kors outlet clearancearcteryx jacketnike air max 2017air max 90michael kors outlet onlinemulberry ukmichael kors wallets for womenralph lauren ukcheap ugg bootspandora outletdiesel jeansugg boots clearancemichael kors outlet onlineuggs outletkate spade handbagsnike roshe runcanada goose outletcanada goose jacketscoach outletlongchamp handbags salecheap nhl jerseysralph lauren polokate spade salecoach outlet store onlineadidas outlet onlinecoach outletcheap jordan shoesnike shoesunder armour outletralph lauren shirtslouboutin outletmichael kors outlet clearancemont blanc pensferragamo shoespandora charms sale clearancecoach outlet store onlineecco outletcheap jerseys wholesalestussy hoodiemichael kors outlet onlinejordan shoesfitflopsfitflops sale clearancecanada goose outletmichael kors ukmoncler jacketsray ban sunglasses outletcoach outletcheap nba jerseyslongchamp outletralph lauren shirtscamisetas futbol baratasgolden state warriorsferragamo shoesugg boots clearancemcm backpacksuggs outletuggs outletpolo ralph lauren shirtscarrera sunglassesadidas outlet onlinetrue religion outletfoamposite shoescoach outlet onlinebcbg dressescheap oakley sunglassesmulberry outlet,mulberry handbags outletkate spade handbagsvans sneakersair max shoescoach outlet onlinejerseys from chinatrue religion outletundefeated shoeskd 9swarovski jewelryugg boots clearanceralph lauren polobroncos jerseysjordan retronike outlet storemichael kors outlet onlineadidas nmd runnermoncler jacketsoakley sunglasses wholesalecanada goose jacketsconverse shoes salemichael kors handbagsmichael kors outlet clearance
Имя Цитировать
chenyingying
Имя Цитировать
chenjinyan
20181101 xiaooucanada goose outlet storekate spade pursesmichael kors outletpolo ralph lauren outlet onlinetods outlet onlinetory burch outlet onlinenike shoes on salesnapbacks wholesalecanada goose outlet storeugg outletchristian louboutin shoescheap oakley sunglassesvalentino shoeslebron shoestory burch handbagsnike blazer pas chercoach factory outletmoncler jacketssupra shoes salecoach outlet store onlinenfl jerseysferragamo shoes salecheap ugg bootsthe north facehermes outlet storenike shoes outletnike shoes on saleunder armour outletcheap nba jerseyscoach outlet onlinecoach outlet store onlinemichael kors outlet onlinemichael kors outlet onlinecamisetas futbol baratascanada goosecheap nhl jerseyspandora charms outletkate spade saleadidas wings shoescheap ugg bootsbarbour jackets outletugg canadaralph laurencheap nba jerseystoms outletmishka snapbackscanada goose coatsugg bootscoach outlet onlineugg bootspolo ralph lauren outletcanada goose outletburberry outlet saleugg boots clearancecoach outlet store onlinetrue religion ukmichael kors outlet onlinekobe bryants shoescheap jordansralph lauren factory storecheap ray ban sunglassestexans jerseyscheap oakley sunglassesnike shoes outletcanada goose outletmichael kors outlet clearancenorth face outletlouboutin outletcoach outlet store onlinetory burch sandalscanada goose outletugg boots clearancemcm backpacksjordan 4tory burch outlet storeray ban sunglasses saleugg boots clearancenobis jacketsray ban sunglasses outletpandora jewelrymichael kors outlet clearancemoncler outletmlb jerseys wholesalechrome hearts clothinglacoste outletmichael kors ukcoach factory outletcleveland cavaliers jerseyschristian louboutin shoespandora charmsadidas nmd r1cheap jerseys wholesalefitflops sale clearancepandora charmscanada goose outletswarovski outlet storecoach factory outletchristian louboutin shoesralph lauren polo outletmulberry ukcheap ugg bootsnike store ukecco outletcoach outlet store onlinecoach outlet onlinecanada goose jacketsugg outletmichael kors outletnhl jerseys wholesalechristian louboutin salenike air max 90cheap football shirtscheap jordan shoesralph lauren polocheap ugg bootsswarovski outlet storejimmy choo shoescoach outlet store onlinepolo outletpandora outletugg outlettory burch outlet onlinecheap jordan shoescanada goose jackets outletcanada goose jackets outletcoach outlet onlineburberry canadahermes birkin bagcoach outlet storecanada goose outletnike shoes outletcanada goose outletunder armour outletcoach outlet onlineugg boots clearancechristian louboutin shoescanada goose jacketscheap jordanskate spade pursesair max 2015tory burch outlet onlinecoach outlet onlinetory burch handbagscanada goose outletcheap nhl jerseyslongchamp handbagspandora outletoakley sunglasses wholesalecanada goose jacketscanada goose jackets sale
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Испанские хроники

    Вот и подходит к концу первый год, который наш автор провела в Испании вместе с маленьким сыном. Они узнали, что такое средиземноморская зима, боролись с испанской бюрократией, приобрели бесценный пр...

  • Сотогранде: Город Солнца

    Вы прилетаете в аэропорт Малаги, суетливый и шумный, как любой международный аэропорт. Затем вы садитесь в машину и через час езды по автостраде попадаете в совершенно другой мир. Сотогранде — это зе...

  • Трудная рыбка из мутного пруда

    Риэлторы любят убеждать потенциальных покупателей, что покупка недвижимости — это мудрое и дальновидное вложение средств: ведь достаточно сдать жилье в аренду — и можно стричь купоны безо всякого тру...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи