Homes Collection

Арендаторы в нагрузку

Чтобы купить недвижимость в Германии, не надо прилагать особых усилий, однако стоит учитывать особенности рынка – ведь аренда в Германии очень распространена и очень просто приобрести помещение уже «укомплектованное» арендаторами. Поэтому покупка недвижимости в Германии достаточно специфична.

 

Типичное объявление о продаже недвижимости в Германии выглядит примерно так: «Предлагается сданная в аренду квартира (блок квартир, дом с собственным земельным участком, коммерческое помещение) с гарантированным доходом». При этом цена в зависимости от региона, типа и состояния недвижимости колеблется от пары десятков тысяч до миллионов евро, а доходность—от 3 до 10%, а то и больше. Невольно возникают два вопроса: откуда взялось столько арендаторов и на сколько же в итоге будет ежегодно прирастать вложенный капитал?

 

Правила съема

Германия—чуть ли не единственная в мире страна, где недвижимость (как коммерческую, так и жилую) жители предпочитают не приобретать в собственность, а арендовать. Так повелось еще со времен окончания Второй мировой войны, а после объединения ФРГ с ГДР (которое, напомним, произошло в 1990 г.) эта тенденция только усилилась.

Причины самые прозаические. Спрос на недвижимость в воссоединенной Германии резко увеличился, и цены взялись расти невиданными темпами, лишь немного не дотягивая до московской динамики 2004–2007 гг. При этом арендные ставки увеличивались очень умеренно. Все дело в специфике местного законодательства. Так, собственникам запрещается повышать арендную плату более чем на 20% за три года. В результате снимать жилье по всей Германии стало очень выгодно. И хотя в последние годы рост цен на немецкую недвижимость был относительно невелик, а арендные ставки постепенно увеличиваются, популярность аренды не падает. «Тем, кто имеет достойное место работы и соответствующий доход, всегда приходится решать: стоит ли вкладываться в ипотеку и тратить заметную часть зарплаты на взносы?—говорит консультант по коммерческой недвижимости в Германии компании Luno Мила Михалева.—Или же на жилье тратить меньше, арендуя квартиру, зато не отказывать себе в таких удовольствиях, как регулярные путешествия и хорошие покупки? Немцы выбирают второе».

В результате, по данным агентства Gordon Rock, сейчас жилье в Германии снимает добрых 60% населения (причем речь преимущественно идет о длительной, по сути—бессрочной аренде). А в некоторых регионах страны (землях) этот показатель составляет даже 80%. В число таких регионов входит и Берлин. Неудивительно, что основная масса выставленной на продажу немецкой недвижимости сдана в аренду и продается вместе с жильцами.

 

«Холодный» расчет

Прежде чем перейти к вопросу о доходности, стоит разобраться в структуре арендной платы в Германии. Полная сумма расходов, которые несет арендатор помещения, называется «горячей арендой». Однако в руки собственника попадает лишь ее часть. Дело в том, что в отличие от России, в Германии договор с коммунальными службами (поставщиками электроэнергии, телефонной связи, газоснабжения и пр.) заключает не владелец недвижимости, а именно арендатор—тот, кто этой недвижимостью непосредственно пользуется. И сам же за эти услуги расплачивается. К слову, цены на коммунальные услуги пересчитываются раз в год. Оставшаяся после оплаты коммунальных услуг часть носит название «холодной аренды». Именно ее указывают в договоре аренды как сумму, на которую может претендовать арендодатель.

Однако расходы на помещение предстоят и собственнику. Во-первых, это ежемесячная оплата за услуги домоуправления (Hausverwaltung), то есть структуры, аналогичной российским ДЕЗам и иным эксплуатирующим организациям. Такой платеж обычно не привязан к площади жилья и в многоэтажных домах в среднем составляет €20–25 за квартиру. Если же статус дома высок, и набор услуг разнообразнее, чем в стандартном случае, то и расценки будут выше. Кроме того, по правилам немецкого домоуправления в каждом доме формируется целевой накопительный фонд на ремонт здания. Называется он «коммунальной кассой» (Instadhaltungsruecklage). Ежемесячные отчисления в него, как правило, составляют около €0,5 за кв. м. «Решения о размере этих платежей принимаются на ежегодном общем собрании жильцов, когда обсуждаются предстоящие мероприятия: утепление дома, окраска фасада, смена лифтов, обновление подъездов и пр.,—говорит Люба Баумгертнер (Luba Baumgaertner), совладелица немецкого агентства недвижимости L&B Immobiliya.—Если, например, зданию в скором времени предстоит капитальный ремонт, взносы в коммунальную кассу увеличиваются. И наоборот».

Сумму, которая остается у собственника недвижимости после оплаты услуг домоуправления и взноса в коммунальную кассу, называют гарантированным доходом. А под доходностью, соответственно, понимают выраженное в процентах соотношение между полученным за год гарантированным доходом и ценой, указанной в договоре купли-продажи.

 

Дешевая относительность

Доходность, рассчитанная по этой формуле,—не единственный показатель, на который нужно ориентироваться при выборе недвижимости с арендаторами. Стоит учесть и другие предстоящие расходы. Прежде всего, это расходы, связанные с самой покупкой. В их разряд попадут, например, комиссионные риэлтора. Любопытно, что немецкое законодательство жестко регламентирует максимальный размер ставки на эти услуги. Например, в Берлине агентское вознаграждение не может превышать 7,14% от суммы сделки («кривое» число получилось из «ровных» 6%, к которым приплюсовали НДС, составляющий в Германии 19%). В других землях Германии значения могут быть ниже. Так, в Баварии они зафиксированы на уровне 3,57%. Правда, если недвижимость недорогая, до €60 тыс., то риэлторы, как правило, сразу называют итоговую сумму за свою помощь. Очень часто вне зависимости от цены объекта она составляет примерно €4 тыс.

О дешевых объектах стоит сказать особо. К ним нужно присматриваться крайне внимательно, особенно если речь идет о домах постройки конца XIX–начала XX века. Ремонт в таких зданиях обходится очень дорого (а необходимость ремонта часто прописывают в договоре купли-продажи как обязательное условие, которое должен выполнить новый собственник). Если к тому же окажется, что здание является памятником архитектуры, тогда ситуация становится совсем печальной. Такие объекты надлежит не ремонтировать, а реставрировать, то есть восстанавливать в исходном виде с использованием тех материалов, которые были указаны в изначальном проекте. Например, сделать оконные рамы из мореного дуба или лепнину на фасаде. Иногда такой дом продается за €200 тыс., а его реставрация обходится в €1,5 млн. К тому же с 2010 г. в Германии действует закон об обязательном сохранении тепла, то есть утеплении фасадов. А это тоже дополнительные расходы для собственника.

Иная ситуация возникает, если объект предлагается по цене ниже среднерыночной. Дело в том, что хоть Германию и мало затронул ипотечный кризис (благодаря тому, что немцы предпочитают арендовать жилье, а не покупать его, тем более в кредит), предложения по объектам, находящимся в залоге у банка, все же имеются. «И если банк хочет ускорить реализацию такой недвижимости, он выставляет ее на доаукционную продажу, заметно снизив цену предложения,—рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Cliff Property Наталья Жукова.—В итоге появляются относительно дешевые варианты, причем с очень высокой для Германии доходностью—7% и более. А высокая доходность обусловлена тем, что при неизменной арендной ставке цена недвижимости уменьшается. Если у такого объекта к тому же хорошие потребительские характеристики, и он может приносить в год десятки тысяч евро (речь идет о недвижимости, выставленной на продажу за €500 тыс. и выше), то за ними выстраивается очередь из инвесторов».

 

47,5 в уме

Но вернемся к затратам собственника. Кроме риэлторского вознаграждения покупателю предстоит оплатить оформление документов. «Услуги нотариуса составляют 1,5% от суммы сделки, а расходы по регистрации—0,5%»,—говорит Мила Михалева. И, наконец, еще одна статья расходов—оплата налога за переход права собственности. В Берлине он составляет 4,5%, а в остальных землях Германии—3,5%. Таким образом, если суммировать все расходы на покупку недвижимости (затраты на риэлтора, нотариуса, регистрационные расходы и налог), то они «утяжелят» исходную цену примерно на 9–14%.

Но это расходы разовые. Однако и регулярный гарантированный доход—еще не конечный результат. Ведь есть еще расходы ежегодные, то есть налоги.

Например, налог на недвижимость (который правильнее назвать поземельным). Правда, как раз с ним собст­венникам немецкой недвижимости несказанно повезло. «Дело в том, что немецкое законодательство позволяет перекладывать расходы на оплату этого налога на арендаторов, как непосредственных пользователей недвижимости»,—объясняет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Что обычно и прописывают в договоре аренды.

К слову, точно так же обычно переносятся на арендаторов и некоторые иные траты, например, на обязательное страхование объекта недвижимости или ремонт.

Однако одного коварного налога собственнику все же избежать не удастся. Поскольку средства, полученные от сдачи недвижимости в аренду, являются доходом, то и налог, который предстоит заплатить, носит название подоходного. Коварство же заключается в том, что в Германии действует прогрессивная шкала этого налога: чем больше заработал, тем больше отдал в пользу государства. Официальный разброс значений чрезвычайно велик—от 14,2 до 47,5%.

Причем если местные жители, получающие годовой доход ниже €8 тыс., от уплаты налога освобождены, то иностранцы, не являющиеся налоговыми резидентами Германии, платить будут в любом случае. А максимальные налоговые ставки будут применяться в том случае, когда годовой доход превысит €250 тыс.

 

Бонусы на завтра

Впрочем, ситуацию с высокими налогами можно несколько подкорректировать. Например, учесть реально сделанные расходы—на содержание и амортизацию объекта недвижимости, на выплату процентов по ипотечному кредиту и другое. Тогда налог будет рассчитываться с разницы между доходами и этими расходами, да и его ставка будет ниже.

Кроме того, если расчетный годовой доход от аренды может превысить €40–50 тыс. в год, еще до оформления сделки купли-продажи стоит задуматься, как оптимизировать налогообложение. «Например, можно оформить недвижимость не на физическое лицо, а на юридическое,—говорит Наталья Жукова.—Тогда максимальная налоговая ставка составит примерно 15,8%». Есть и иные пути, которые лучше разрабатывать в индивидуальном порядке вместе с грамотным юристом, досконально разбирающемся в немецком законодательстве.

Еще одна хорошая новость—между Германией и Россией существует соглашение об избежании двойного налогообложения. Поэтому дважды расплачиваться за полученные доходы не придется.

И, наконец, есть у немецкой недвижимости еще один долгоиграющий бонус. «Не стоит забывать, что стоимость недвижимости в городах Германии растет, хотя пока и не такими темпами, как в ведущих мегаполисах мира,—напоминает Мила Михалева.—При этом Германия—наиболее стабильная страна, и, безусловно, со временем догонит по ценам европейские страны. На фоне мирового кризиса, когда во многих странах лопнул «мыльный пузырь» рынка недвижимости, инвесторы предпочитают надежность и проявляют к Германии повышенный интерес. Это стало очевидным в последнее время, когда рост среднерыночных цен, например, по Гамбургу составляет 4% в год».

Таким образом, возможность получить неплохой прирост капитала у потенциальных немецких рантье имеется. Но к выбору объекта для инвестиций нужно подходить крайне внимательно, поинтересоваться надежностью арендаторов, подробно изучить все нюансы местного законодательства, тщательно просчитать все доходы и расходы. И уж, конечно, не гоняться за дешевизной.

Комментарии

lixiang
2017.8.1chenlixiangcoach outletpandora jewelryralph lauren polo shirtschristian louboutin saleugg outlet storeralph lauren outletray ban zonnebril salelouis vuitton outletmichael kors handbagsnike huaracheugg outlet storelouis vuitton outletcheap ray ban sunglasseskobe 12ralph lauren shirtsmichael kors outletpolo ralph laurencanada goose salecheap nfl jerseyslongchamp outletmoncler outlethermes outletmoncler jacketgiuseppe zanotti shoessupra shoesnike roshe runcheap nfl jerseysadidas soccer shoescheap ray banstory burch handbagshermes birkin handbagsmcm outletyeezy boost 350 pirate blackmont blanc ballpoint pensyeezy 350 v2chaussures le coq sportifray ban wayfarer sunglassesyeezy boost 350 v2michael kors outlet onlineferragamo outletcoach walletsralph laurenmichael kors handbagscanada goose outletadidas stan smithnike sbjordan shoesadidas yeezy boost 350 v2polo ralph lauren outletlouis vuitton bagsoakley sunglassesprada outletugg outletfitflops outletmlb jerseyslouboutin outletugg boots outletmichael korscoach outlet onlineugg bootslouboutin pas cherpandora charmsunder armour shoesoakley sunglasses outletmichael kors outletcoach handbagsugg outletcoach outletcoach handbagstrue religion shortscoach outletnike roshe runcanada goose jacketsadidas nmd shoesburberry outlet onlinefred perry poloray ban sunglasses cheapnike air max 2017mulberry ukmontre rolexralph lauren españacoach outlet store online clearanceskate spade handbagstrue religion jeansralph lauren shirtsprada outletmichael kors ukadidas outletrolex oyster perpetualcheap jordan shoesadidas yeezy boost 350air jordan shoesmoncler jacket outletnorth face jacketsugg outlettrue religion saleclarks outletcanada goose outletjordans pas cherralph lauren outletocchiali da sole ray banoakley sunglassesmichael kors handbagsfitflops shoesprada outlet storeadidas neolongchamp handbagstrue religion outletugg outlet onlinecoach outletmichael kors outletmbt shoesralph lauren outlet onlinele coq sportif shoestrue religioncoach outletpandora jewelrynike football bootsmlb jerseysgafas de sol ray ban 20172017.8.1chenlixiang
Имя Цитировать
Guest
coach outletmichael kors handbagstory burch outlet storechristian louboutinralph lauren ukbeats by dremlb jerseys wholesaledoudoune monclernike shoesralph lauren ukugg bootsugg bootsair max 2018ralph lauren ukmoncler jacketsralph lauren outletmichael kors outletugg outlet storeralph lauren outletraybanlouboutin shoescheap jordanstoms shoes outletcheap jordanscheap mlb jerseysadidas nmdcheap nfl jerseysjordanshermes bagsadidas yeezykate spade handbagcoach factory outletyeezy boosthermes handbagsugg boots for womenmichael kors outletfred perry polooakley sunglassescoach outletlouis vuitton factory outletmoncler coatsray ban sunglassesralph lauren outletnike shoesralph lauren outletburberry outlet canadacanada goosecoach outlet storecoach outletray ban sunglassesugg outletugg outletoakley sunglassessalvatore ferragamougg outletlongchamp outletbirkenstockscoach outletpandora charms sale clearancecanada goose outletugg outlet storered bottomsmoncler outletadidas outletmichael kors outletugg slipperspandora charmskate spade bagscanada goose salecheap ray ban sunglassescanada goose clothingmichael kors handbagscoach handbagsbirkenstock sandalscoach factory outletcoach factory outletcoach factory outletpandora jewelryred bottom shoeskate spadeugg bootsmoncler outletugg bootsmichael kors outlet storenike air maxadidas yeezy boostmichael kors canadayeezy boostcheap uggsmichael kors ukcoach outletcanada goose coatslouis vuitton outlethermes birkinpolo ralph lauren outlet onlinecheap jordansuggs canadanfl jerseys wholesaletimberland outletugg outletcoach outletred bottoms shoesoakley sunglassesyeezy boost 350michael kors handbagstoms shoesvalentino shoes outletlongchamp bagspandora charms salechristian louboutinyeezy boostugg bootstimberland bootsadidas yeezysalvatore ferragamo shoescheap nfl jerseysmoncler outletpolo ralph lauren outletnorth face outletcanada goose outletugg outletkate spade outlet storemulberry bagsnike shoes for menpandora charmsugg saleray ban sunglassesnorth face jacketspolo ralph laurencanada goose outletpolo ralph lauren outlet onlinehermes handbagstory burch outletnike outlet onlinediscount ray ban sunglassesmoncler outletlongchamp ukraybanadidas shoescoach outletmichael kors outlet onlinepandora jewelrychristian louboutinkate spade outlettory burch outletkate spade handbagsralph lauren sale clearanceray ban sunglasses discountmichael kors outlet onlinecoach outlet170927yueqin
Имя Цитировать
leilei3915
20171218 leilei3915
coach outletmichael kors outlet storeugg outletuggs outletpolo ralph laurenpolo ralph laurenmichael kors outletnmd adidascanada goose jacketsnike factory storecanada gooseoakley sunglassesmichael kors outlet onlineugg boots clearancepolo outletchristian louboutin outletmichael kors handbagsralph lauren outletmichael kors outlet clearancemichael kors outlet onlinembt shoes outletcoach outletugg outlettrue religion outlet storemichael kors outlet clearancemulberry outletcoach outlet onlineralph lauren shirtscoach outlet onlinehermes belts outletpandora charmspolo ralph lauren outletcheap jordanscanada goose outletoakley sunglassescanada goose jacketsmulberry handbagsray ban sunglassescoach outletmichael kors outlet clearancepolo shirtspandora jewelrynfl jerseysmichael kors outletcheap ugg bootspandora braceletuggs canadacoach outlet onlineuggs outletugg bootsnike shoes for menkate spade salembtcanada goosepolo ralph laurenchristian louboutin shoesmont blanc penspolo ralph laurencanada goosecanada goose outlet onlinemichael kors outlet clearancenmd adidasfitflops sale clearancepolo ralph lauren outletugg outletcoach outletcanada goosesnapbacks wholesalemlb jerseys wholesalecanada goosekate spade outletasics shoesmoncler jacketscheap ray banair jordan shoescoach factory outletugg outlet storeoakley sunglasses wholesaleugg,uggs,uggs canadaair max shoescoach outletugg bootsugg outletcheap ray ban sunglassespolo ralph lauren outlet onlinecoach outlet onlinecanada goose outletpolo ralph laurenmichael kors outlet clearancecanada goose jacketscoach factory outletcanada goose outletcheap jordans for saleugg outletcanada goose outlet storeugg bootskate spade bagsmichael kors outlet onlinemichael kors outletcheap uggsuggs outletmichael kors outlet onlinetory burch shoescoach outlet
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Сделай свой гешефт

    Свое дело в стране пива и колбас вести нелегко, особенно иностранцу: нужно отбиваться от недоверчивых иммиграционных чиновников и платить высокие налоги. Но тому, кто прорвался сквозь тернии к звезд...

  • От пещеры до оперы

    Дома с нетривиальной историей будоражат воображение. Какая-нибудь бывшая пещера, церковь или опера — как заколдованная принцесса: ждет того, кто влюбится в нее, очарованный романтикой прошлых времен,...

  • Fellini Residences: почувствовать пульс Европы

    Судя по статистическим данным, рынок недвижимости Берлина обладает большим потенциалам роста. На данный момент Германия—одна из самых доступных для покупки недвижимости европейских столиц. Для россий...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи