Homes Collection

Дубай: потерянный рай

Еще два года назад недвижимость в Дубае сулила сказочные доходы, а сам эмират рекламировался как рай на земле. Кризис позволил взглянуть на рынок Дубая совсем с другой стороны. Оказалось, что кризис на рынке недвижимости затронул прежде всего инвесторов, а вот девелоперы в стране прочно защищены законодательством.

 

Застройщики Дубая и до кризиса не отличались особой пунктуальностью, теперь же сроки строительства стали просто срываться. Если в 2010 г. планировалось сдать в эксплуатацию 43 880 единиц жилой недвижимости, то теперь, по оценкам Земельного департамента Дубая,—на 40% меньше.

Хуже всего дело обстоит с объектами на нулевом цикле. Некоторые застройщики задерживают сдачу объектов, поскольку мастер-девелопер (так называются в Дубае генподрядчики) не подготовил площадку для строительства, а также из-за проблем с инфраструктурой. Например, второй по величине дубайский застройщик Deyaar планирует отказаться от купленного им жилого проекта Flamingo Creek, поскольку сомневается, что мастер-девелопер Sama Dubai закончит строительство объектов инфраструктуры и подвод коммуникаций. Deyaar старается признать сделку по продаже недействительной; продавец, National Bonds Corp., естественно, против.

Завершение других проектов откладывается. Так, первоначальный срок сдачи проекта Limestone House в районе Dubai International Financial Centre был назначен на май 2009 г., затем застройщик Union Properties пообещал сдать проект в июне—июле 2010 г., снова сорвал сроки и теперь ведет речь о конце сентября. На этом фоне идут слияния-поглощения компаний, следить за которыми инвесторы не успевают.

Государство пытается помочь участникам рынка. В марте правительство Дубая предоставило крупному застройщику, компании Nakheel, финансирование в размере около $9 млрд через Фонд Финансовой Поддержки Дубая на возобновление работ на замороженных проектах и для погашения части долговых обязательств. И результаты не замедлили сказаться: Nakheel выплачивает долги своим кредиторам, а также продолжила работы на нескольких отложенных проектах—Jumeirah Park, Al Furjan, Jumeirah Village, Jumeirah Islands Mansions, Jumeirah Heights Clusters и Al Badrah. Платежи Nakheel помогут некоторыми подрядчикам продвинуться вперед в работе над проектами, а поставщики и субподрядчики смогут вздохнуть с облегчением.

Сейчас Земельный департамент ведет переговоры с ведущими банками ОАЭ, которые должны привести к снижению кредитных ставок для отдель­ных проектов. Банки уже подписали соглашения на финансирование 40 проектов в Дубае, которые были включены в первую фазу программы помощи застройщикам (Tayseer). Эти проекты, построенные и проданные на 60%, расположены в Dubai Marina, Business Bay и Jumeirah Lake Towers. Объекты получат ровно столько средств, сколько необходимо для их полного завершения в срок. Земельный департамент также сообщил о расширении в ближайшие три года списка проектов по программе Tayseer, чтобы поддержать рынок недвижимости страны.

Есть и девелоперы, у которых дела обстоят хорошо и без всякой поддержки. К ним относится немецкая компания Scho..n Properties, планирующая, как и предполагалось ранее, закончить первую фазу проекта Dubai Lagoon в конце 2010 г.

 

Застройщики против инвесторов

С обвалом рынка Дубая многие инвесторы оказались в незавидном положении. Объекты, в которые они вложили средства, либо перестали строиться, либо темпы строительства сильно замедлились. С другой стороны, личная финансовая ситуация у многих из них изменилась к худшему, в то время как контракты обязывают их исправно платить застройщикам по докризисным ценам. Закон №13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» защищает застройщика, разрешая ему в случае неплатежей со стороны инвесторов отбирать недвижимость, и затем, возможно, повторно продавать ее. При этом компания может фактически безнаказанно затягивать сроки строительства «по не зависящим от нее причинам»—например, если мастер-девелопер не подготовил площадку, либо возникли проблемы с подведением коммуникаций. Если по этим причинам будет принято решение об отмене работ над проектом, компания должна вернуть инвестору деньги, но имеет право удержать 30% от суммы.

Чем выше степень готовности объекта, тем большую часть средств застройщик может по закону оставить себе. И многие компании спешат воспользоваться этой возможностью: стремятся построить проект до определенной стадии, после чего рассылают покупателям уведомления о неплатежах и начинают против них судебные процессы. «Застройщики используют любые средства, чтобы вновь начать работы на проектах и успеть в сроки, предусмотренные органами регулирования»,—сообщил Самир Мунши (Samir Munshi), управляющий директор компании Silver Heights в интервью изданию Gulf News.

Вот примеры. Hircon International, застройщик проекта 23 Marina в районе Dubai Marina, готовящегося к сдаче в сентябре текущего года, проводит конфискацию единиц недвижимости у инвесторов за неплатежи и уже изъял 8 из 10 апартаментов. Застройщик Union Properties начал в июне процедуру повторного вступления в собственность объектов недвижимости в Motor City: их владельцы перестали выполнять свои обязательства. Также суд Дубая принял решение в пользу компании Tamweel в деле о конфискации пяти домов у владельцев, переставших вносить платежи по ипотеке и покинувших страну. Эта компания имеет на рассмотрении в суде еще несколько дел и планирует увеличить их число.

Переход права собственности на недвижимость к кредитору по причине несостоятельности инвесторов—довольно сложная процедура в Дубае. Есть еще один простой, но менее прибыльный, а значит, и менее предпочтительный для застройщиков вариант—проведение аукциона. «Я считаю, что аукцион не поможет застройщикам выручить наличные средства, поскольку продажная цена недвижимости может оказаться ниже ожидаемой. В условиях нынешнего состояния рынка я бы не советовал продавать недвижимость»,—сообщил Сарачандра Боус (KK Sarachandra Bose), партнер юридической компании Dar Al Adalah Advocates & Legal Consultants.

Удачным выходом из ситуации для застройщиков будет переход права собственности на недостроенную недвижимость к банкам. Банк может либо принять долговые обязательства на себя, либо продать недвижимость новому покупателю, который согласен платить.

 

Суд да дело

Многие застройщики отказываются выплачивать компенсации своим покупателям за затягивание сроков, даже если это предусмотрено контрактом. Даже те проекты, реализация которых отложена на неопределенный срок, мастер-девелоперы официально не объявляют замороженными, чтобы избежать санкций. Инвесторы могут, конечно, обратиться в суд, чтобы отстаивать свои права. И обращаются—одни подают уголовные иски, другие гражданские. Но, вообще говоря, доказать что-либо через суд в Дубае очень сложно. Если инвестор независимо от причин нарушил график выплат по контракту, шансов у него нет—в иске отказывают сразу. Кроме того, арабская Фемида чрезвычайно дорога для того, кто затевает тяжбу.

Во-первых, в гражданском суде пошлина, которая не возвращается истцу ни при каком исходе дела (только если это не было специально оговорено контрактом), составляет 7,5% от суммы иска (но не более 30 тыс. дирхам, то есть $8170). На каждую квартиру заводится отдельное дело, так что если инвестор приобрел их несколько, пошлины соответственно суммируются. За оспаривание решений государственных органов должна быть уплачена пошлина (тоже невозвращаемая) в размере 15 тыс. дирхам ($4080).

Во-вторых, вести дело обязательно должен местный адвокат, расходы на которого, по наблюдению Артура Кобозева, исполнительного директора агентства недвижимости IMEX Real Estate, равны 10–20% от иска, и половина этой суммы, как правило, выплачивается авансом, независимо от исхода дела. Причем расходы на адвоката не возмещаются проигравшей стороной, если только контрактом с застройщиком это не было специально оговорено. Марина Голомедова, исполнительный директор компании Sunmarina Realty, уточняет, что час работы юриста в Дубае стоит $500–700, причем это не просто час консультации, а общее время, потраченное юристом на клиента: на работу с документами, на дорогу до встречи с клиентом и т. д.

В-третьих, в суде рассматриваются документы только на арабском языке, а поскольку контракты с инвесторами, занимающие по 60–70 страниц, заключаются на английском, их, как и прочие материалы дела, нужно перевести. Расценки переводчиков составляют 50–100 дирхам ($17–27) за страницу.

В общем, такую роскошь, как суд, могут позволить себе очень состоятельные инвесторы—в основном корпоративные. «Чаще к юристам обращаются застройщики, чтобы воздействовать на инвесторов-неплательщиков»,—замечает Марина Голомедова. Большая часть пострадавших вкладчиков тянет время и ждет развития ситуации. «Мелкие инвесторы предпочитают проститься со средствами; те, кто вложил много, пытаются судиться, но пока нет ни одного случая, чтобы суд вынес какое-то приемлемое для них решение,—рассказывает Артур Кобозев.—Ведь с формальной точки зрения застройщики в большинстве случаев правы. А если суд признает правоту инвесторов, девелоперы разорятся. Кроме того, неофициальная идеология арабских судей такова: инвестиции с таким высоким доходом, как в докризисном Дубае (порой он достигал сотен процентов годовых), чреваты и высокими рисками, к которым должен быть готов любой инвестор. И вот наступил случай, когда риски реализовались».

Марина Голомедова рекомендует вместо суда обращаться с претензиями в Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA)—это и бесплатно, и намного эффективнее. «Надо бомбардировать RERA жалобами на произвол застройщика. Агентство решает эти вопросы проще и быстрее, чем судебные органы. После звонка из RERA представители застройщика совсем по-другому начинают разговаривать с инвесторами, эту метаморфозу я наблюдала сама. Компании, особенно государственные, сразу стремятся выполнить предписания властей,—говорит эксперт.—И, конечно, инвесторам нужно объединяться. Одно дело, когда на застройщика поступает пять жалоб, и другое—когда сто. Вкладчикам могут дать отсрочки платежей. Главное—претензия должна быть оформлена по определенному формату, иначе ее никто не будет рассматривать». Кстати, претензию можно писать на английском языке. Суть дела следует излагать коротко, четко, со ссылками на законы, что облегчит работу чиновникам. Агентство рассматривает жалобу в течение месяца. Если результата нет, через два месяца можно снова обратиться с претензией, советует Марина Голомедова.

 

Цена разочарования

За такое положение дел в правовом поле Дубай жестоко поплатился. Инвесторы разочаровались, с 2008 г. цены на недвижимость в эмирате упали вдвое и продолжают снижаться. В международной консалтинговой компании Colliers International полагают, что подобная тенденция сохранится до конца года. «Мы ожидаем дальнейшего снижения цен и беспокоимся относительно выхода на рынок новых объектов, который станет помехой восстановлению рынка»,—говорит директор Colliers Ян Альберт (Ian Albert).

На рынке недвижимости Дубая уже сейчас более 340 тыс. единиц жилой недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle, в 2010 г. в Дубае будут сданы 26 тыс. жилых единиц, а в 2011 году—еще 25 тыс. Рынок просто не сможет «переварить» такое количество недвижимости. По мнению экспертов Al Mazaya Holding, увеличение числа предложений ожидается в секторе недвижимости высокого класса, что будет способствовать снижению уровня цен на аренду недвижимости во второй половине 2010 г. Однако в отделе исследований Landmark Advisory отмечают, что цены продажи снижаются быстрее, чем уровень арендной платы, а следовательно, доход инвесторов становится выше. «Чистый доход от аренды составляет в среднем 7%,—сообщает Артур Кобозев.—Сдавать недвижимость в аренду сейчас очень выгодно, тем более что контракты с арендаторами сейчас заключаются на год, и оплата взимается вперед».

На рынке коммерческой недвижимости, особенно офисной, кризисные тенденции выражены еще сильнее. Избыток предложения продолжит расти, а уровень незанятых помещений, по данным Landmark Advisory, достигнет 53% в 2011 г.  Кризисные продажи недвижимости только ускоряют снижение цен. «У офисного рынка нет перспектив в ближайшем будущем,—подтверждает эксперт.—Масштабы бизнеса в Дубае уменьшились, спрос на помещения упал, при этом в эксплуатацию вводятся все новые проекты, начатые до кризиса. Снижение цен продажи и аренды продолжится».

Зато падение цен на жилую недвижимость в Дубае привлекает покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания или с долгосрочными инвестиционными интересами. «Сейчас спрос сместился на конечных потребителей,—говорит Артур Кобозев.—И на первый план выходят потребительские характеристики недвижимости: качество строительства, транспортная доступность, инфраструктура. Таких районов сейчас немного». По данным Colliers International, самыми продаваемыми стали объекты недвижимости в Arabian Ranches, The Springs, Victory Heights, Downtown Dubai, Green Community. В пятерку сегментов с самыми выгодными ценами вошли The Palm Jumeirah (виллы), Downtown Dubai, The Palm Jumeirah (апартаменты), Dubai Marina, The Lakes (виллы).

 

Безопасность и доверие

Если речь идет о личной безопасности, Дубай—одна из самых спокойных стран мира. Однако законодательство эмирата, регулирующее международные инвестиции в недвижимость, во время кризиса обнаружило свои слабые стороны. Теперь перед властями стоит непростая задача—нужно вернуть утраченное доверие.

 

Говорят эксперты

Артур Кобозев, исполнительный директор агентства IMEX Real Estate: Цены в Дубае упали за время кризиса в среднем на 50%. Но в недвижимость Дубая по-прежнему можно инвестировать, нужно лишь правильно выбирать место и проект. Лучшие места—Dubai Marina и The Palm Jumeirah, причем конкуренции этим районам на побережье не предвидится. Можно выбирать и популярные районы, не расположенные непосредственно на побережье: Emirates Living, Jumeirah Lake Towers, Down Town Dubai: здесь уже можно жить или сдавать недвижимость в аренду. Не стоит сейчас вкладываться в строящиеся районы, расположенные далеко от моря.

Марина Голомедова, исполнительный директор Sunmarina Realty: Кризис обнаружил несовершенство законодательной базы Дубая, несовершенство контрактов. Если не знать законы и местные особенности, невозможно понять, что происходит. Да и вообще нельзя сейчас покупать недвижимость на этапе строительства—слишком велики риски. И обязательно внимательно читать контракт! Даже если жилье построено, покупатель может долго дожидаться ввода в эксплуатацию инфраструктуры, общих зон проекта. Застройщик может обмануть насчет меры своей ответственности. Я убеждена, что кризис на рынке Дубая возник оттого, что законодательство сделало инвестора беззащитным перед застройщиком. Как только государство нач­нет решать проблемы инфраструктуры и усовершенствует законы, рынок восстановится, и цены пойдут вверх.

Эмилия Димитрова, менеджер по недвижимости компании Leo Sterling: Теперь при покупке готовой недвижимости власти Дубая не выдают трехлетнюю визу. Однако можно открыть компанию в свободных экономических зонах: это решает проблему визы и регистрации собственности.

Приобретая недвижимость, в первую очередь следует выбрать зарегистрированную компанию-агента, которая проведет вас через всю процедуру покупки. Юристы этой компании тщательно проверят все детали—такие, как учредительные документы девелопера, состояние объекта, правильность оформления разрешительной документации. Если покупать недвижимость на этапе строительства, следует обратить внимание на следующие важные моменты: девелопер должен быть зарегистрирован на сайте земельного комитета Дубая, контракт следует проверить вместе с юристом, и агент по недвижимости должен помогать клиенту на всех этапах сделки, быть с ним в постоянном контакте до тех пор, пока строительство не будет закончено.

Комментарии

lixiang
2017.8.1chenlixiangnfl jerseysvans storechristian louboutin shoesmichael korsburberry outletlebron 13 shoesralph laurennike air jordan shoeslouboutin femmenew balance shoesmichael kors bagskobe shoeslongchamp outlet storefitflops sandalsuggs classic bootschristian louboutin outletugg ukadidas nmd runneroakley sunglassespandora ringscheap ugg bootschelsea jerseyrolex online storemichael kors outlet onlinemichael kors outletlouis vuitton handbagsmichael kors handbagscoach factory outletcheap jordansyeezy boost 350coach outletray ban onlineoakley sunglasses wholesalechristian louboutin shoesray banscoach factory outlet onlinecoach outlet online saleadidas yeezy boost 350oakley sunglasseschristian louboutin outletnorth face jacketscoach outletyeezy boost 350 kaufenralph lauren soldesnhl jerseysnike air max ukkate spade outletmichael kors outlet onlinecolumbia sportswearnike cortezugg salemichael kors bagsmichael kors geldbeutelnfl jerseys wholesalepolo ralph lauren outletoakley sunglasses outletcolumbia outletcheap oakley sunglassesroshe run shoesuggs slippersmichael kors handbagsmichael kors handtaschenoakley sunglasses canadacheap jerseysmichael kors handbagsugg slipperscoach pursesugg boots clearancechristian louboutin ukkate spade outletoakley sunglasses wholesalecoach factory outletnfl jerseys wholesalesac longchampnike blazer sneakersmichael kors outlet online salekate spade outlet onlinetory burch outletmcm bagstrue religion outletcoach outlet store online clearanceshermes beltralph lauren t shirtnike air max shoesnike huarachemanolo blahnikralph lauren polotory burch ukreebok outlettory burch handbagsmanchester united jerseyadidas trainers shoescanada goose pas cherjordan shoesadidas yeezy boost 350 v2michael kors outlet clearancenike air max 2016moncler jacketsnike roshechaussures christian louboutinnike factory outletadidas trainersmichael kors outlet onlinemoncler outlethockey jerseysmichael kors outletray ban sunglasses cheaptommy hilfigernew balance sneakerscoach factory outletuggs outletkd 10 shoeshermes handbagsjordan shoescoach pursesmbt shoesmichael kors handbagsretro jordansugg outlet onlinenike air max 20172017.8.1chenlixiang
Имя Цитировать
chanyuan
Имя Цитировать
chenjinyan
mont blanc pensjordan 3oakley canadalouis vuitton outletcheap nfl jerseysmichael kors outlettrue religionlouis vuittonpandora jewelrydior handbagscoachcheap nfl jerseysair max 270coach factory onlineralph laurenralph lauren uklouis vuittoncoach outletbottega venetamichael kors taschenfitflops outletjordan 6ray bancoach outletherve leger dressesbalenciaga sandalsadidas outletpolo ralph lauren outletswarovski crystalnike shoes for menkate spadedolce and gabbanaair huarachesupreme outletcurry shoesjordan 4ferragamo shoesunder armour outletnike outletadidas wingsnike air forceadidas football bootsnike kyrie 3pandora jewelryjuicy couture outletjordangucci outletsupremepandora jewelryair jordanflip flopspandora charmsbarcelona jerseynike air maxjordan 12jordan 8undefeated shoespolo shirtsmanchester united jerseyoakley sunglassespolo ralph laurenstuart weitzman shoesnike free runmichael kors outletburberry outletcheap ray bansair jordanbirkenstock outletred bottom shoesbaseball jerseyspolo ralph laurenchristian louboutinbirkenstock sandalsnike outletmlb jerseyscoach outlet onlineadidas nmdasicsnike mercurial vaporbeats by dretrue religion jeanstory burchmichael kors outletbelstaff jacketsnike outlet storeadidas superstarcoach factory outletmichael kors outletlouis vuittonnew balance sandalsmichael kors handbagsair max 97james harden shoespolo ralph laurenjordanjimmy choo shoescheap mlb jerseysjordansnike flip-flopsmichael kors outletnike revolutionair jordan 11snapbacks wholesale20185.17chenjinyan
Имя Цитировать
xiajinyi
Имя Цитировать
chanyuan
20180716 xiaooucheap oakley sunglassescheap jordans free shippingswarovski outlet storecheap ray ban sunglasses49ers jerseymichael kors outletnike air huaracheharry winston jewelrycoach outlet onlinepolo ralph lauren outletcheap oakley sunglassesmiu miu shoeslongchamp soldenike air force 1cheap jerseys wholesaleuggs outlettoms outletchopard jewelryuggs outletcanada goose jacketsmichael kors outlet onlinetrue religion outlet2018 world cup jerseysmlb jerseyscazal outletreebok shoeshermes beltscheap ray ban sunglassestrue religion jeansswarovski uknike revolutionbirkenstock shoescanada goose jacketskd shoesbelstaff jacketsfitflops sale clearancetag heuer watcheslongchamp pliagecoach outletcheap soccer jerseysmac cosmeticsmichael kors outlet clearancetory burch outlet onlineuggs clearancemichael kors outlet clearancearcteryx jacketnike air max 2017air max 90michael kors outlet onlinemulberry ukmichael kors wallets for womenralph lauren ukcheap ugg bootspandora outletdiesel jeansugg boots clearancemichael kors outlet onlineuggs outletkate spade handbagsnike roshe runcanada goose outletcanada goose jacketscoach outletlongchamp handbags salecheap nhl jerseysralph lauren polokate spade salecoach outlet store onlineadidas outlet onlinecoach outletcheap jordan shoesnike shoesunder armour outletralph lauren shirtslouboutin outletmichael kors outlet clearancemont blanc pensferragamo shoespandora charms sale clearancecoach outlet store onlineecco outletcheap jerseys wholesalestussy hoodiemichael kors outlet onlinejordan shoesfitflopsfitflops sale clearancecanada goose outletmichael kors ukmoncler jacketsray ban sunglasses outletcoach outletcheap nba jerseyslongchamp outletralph lauren shirtscamisetas futbol baratasgolden state warriorsferragamo shoesugg boots clearancemcm backpacksuggs outletuggs outletpolo ralph lauren shirtscarrera sunglassesadidas outlet onlinetrue religion outletfoamposite shoescoach outlet onlinebcbg dressescheap oakley sunglassesmulberry outlet,mulberry handbags outletkate spade handbagsvans sneakersair max shoescoach outlet onlinejerseys from chinatrue religion outletundefeated shoeskd 9swarovski jewelryugg boots clearanceralph lauren polobroncos jerseysjordan retronike outlet storemichael kors outlet onlineadidas nmd runnermoncler jacketsoakley sunglasses wholesalecanada goose jacketsconverse shoes salemichael kors handbagsmichael kors outlet clearance
Имя Цитировать
chenyingying
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Дубай поднимает голову

    Воспоминания об оглушительном крахе на рынке Дубая, случившемся в 2008 году, еще свежи в памяти всех экспертов в области недвижимости и, уж конечно, самих инвесторов, погоревших на этом. Однако сегод...

  • За границей на колесах

    Один из вопросов, который неминуемо встанет перед вами при поездке за границу—как перемещаться по стране. Если планируется короткое путешествие, можно ограничиться общественным транспортом или взять ...

  • Зачет по недвижимости

    В советские годы, когда почти все жилье принадлежало государству, квартиру невозможно было продать, но можно было обменять. Времена уже другие, но такая возможность и ныне занимает умы: некоторые хот...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи