Homes Collection

Разумные инвесторы порой идут в обход

Инвестиции в недвижимость могут быть совершенно не связаны с покупкой конкретных объектов. Вкладывать средства в этот рынок можно и менее привычным способом—например, покупая акции строительных компаний или доли в специализированных фондах. И такие вложения гораздо доходнее обычных.

Конечно, большую выгоду и надежность сулят далеко не всякие акции и не любые фонды. Подходить к выбору объекта инвестиций следует с осторожностью и знанием дела.

 Стань совладельцем

Приобретение акций строительных компаний за рубежом не имеет отношения ко всяким «окольным» схемам, по которым российские девелоперы реализуют порой свою недвижимость. Цель наших застройщиков—продать конкретные квартиры в обход законодательства, по тем или иным причинам запрещающего прямую продажу. Инвестиции же в акции зарубежных компаний сродни обычным биржевым операциям с ценными бумагами. Схема проста: купил—акции подорожали—продал с прибылью (плюс получил дивиденды).

Сейчас интересными выглядят вложения в строительный сектор бурно развивающихся стран—таких как Бразилия, Эквадор, Колумбия, Чили. Наиболее привлекательны акции компаний, возводящих социальное жилье (выкуп которого гарантируется государством), или цемент­ных производств. Доходность от подобных вложений составляет около 20% в год. Такой способ инвестиций к тому же уменьшает риски, которые очень высоки в этих странах.

«Я приведу пример конкретной сделки, которая принесла мне 450% прибыли за три месяца,—рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru.—Правительство Бразилии давно заявляло о намерениях профинансировать масштабное строительство жилья эконом-класса. Естественно, на этом должны были взлететь акции крупных застройщиков дешевого жилья. Но когда именно произойдет выделение средств, никто не мог сказать определенно: может быть, через месяц, а может быть, через десятилетие. И вот я читаю сообщение о том, что один из самых успешных инвестиционных трастов приобрел значительный пакет акций крупнейшего бразильского застройщика. На следующий день я приобретаю акции этого же застройщика. Через пять дней правительство Бразилии объявляет о начале финансирования. А через три месяца акции строительной компании выросли на 450%».

При этом прямая покупка недвижимости эконом-класса в Бразилии небезопасна, так как наверняка возникнут проблемы с ее перепродажей. Ведь профессиональных агентств недвижимости в этой стране практически нет, а сделать это самостоятельно, не имея специальных знаний о рынке, достаточно сложно. Правда, и при покупке акций без помощи профессионалов, имеющих опыт в разработке подобных схем, не обойтись.

 Как это сделать

Чтобы понять, какие акции могут «выстрелить», Игорь Индриксонс  рекомендует смотреть специализированные сайты по региону, содержащие аналитическую информацию. Можно искать информацию о недвижимости в интересующей вас стране на ресурсах типа bloomberg.com, reuters.com (на английском языке). Так можно отследить сигналы о начале финансирования крупных программ строительства жилья. Теоретически можно воспользоваться и закрытыми источниками, но подписка на них для частных лиц дорогая, самая актуальная информация стоит до $25 тыс. в месяц.

Выбрать застройщика крайне просто—это должна быть самая крупная компания в этой стране, возводящая недвижимость эконом-класса. При этом ее акции должны обращаться на бирже.

Далее нужно открыть счет в любом западном банке с функцией онлайн брокериджа. Это можно сделать через интернет—личное присутствие в другой стране не потребуется. На счет вы перечислите необходимую для операций на фондовом рынке сумму с вашего счета в российском банке. Купить акции можно, воспользовавшись специальной web-платформой, например, Ameritrade (tdameritrade.com). Брокерский счет отобразится на страничке вашего банковского счета, и оттуда им можно управлять онлайн, докупать и продавать акции (люди, которые пользуются отечественными интернет-системами типа «Сбербанк ОнЛaйн», легко поймут, о чем идет речь). За одну транзакцию будет взиматься комиссия около $20.

Можно поступить и гораздо проще—заключить договор с брокером и торговать через него. Координаты брокерских компаний легко найти в интернете. Только это должна быть зарубежная компания—российским брокерам, к сожалению, законодательство ограничивает доступ к международным биржам.

 Какие бывают фонды

Еще один способ косвенных инвестиций—вложения в трастовый инвестиционный фонд недвижимости (real estate investment trust—REIT). «Если у частного инвестора есть сумма от 30–50 тыс. евро, и он хочет инвестировать в недвижимость, но не хочет брать на себя заботы о приобретении и управлении объектом недвижимости, то вложение в инвестиционный фонд недвижимости—это удачное решение,—рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.—Тем более что возможностей у фонда по привлечению внешнего финансирования значительно больше, чем у частного инвестора. А чем больше кредитное плечо, тем, как следствие, выше уровень дохода на вложенный капитал».

Что касается порога входа, то у разных фондов он разный. Но в любом случае вложения в траст потребуют меньших сумм, чем прямые инвестиции в рынок недвижимости. «Например, купить элитную недвижимость в Центральном Лондоне меньше чем за $1 млн невозможно. А начальный объем инвестиций в фонд, под управлением которого находится несколько премиальных объектов, составляет $250 тыс.»,—говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

Эти фонды бывают очень разные—закрытые и открытые, публичные (которые могут размещать свои паи на бирже) и непубличные. Закрытые инвестфонды единовременно принимают вклады от инвесторов, после чего фонд закрывается на определенный срок, обычно на 10 лет. По окончании срока он распродает активы и распределяет дивиденды между инвесторами пропорционально их долям. Отчетность закрытых фондов не подлежит раскрытию даже перед вкладчиками. «В такие предприятия инвестировать не рекомендуется, потому что часто их организаторы скупают по дешевке неликвид. А о том, что вместо прибыли вложения в фонд принесли убытки, вкладчик узнает через 10 лет, когда фонд откроется»,—предупреждает Игорь Индриксонс.

Частному инвестору остаются открытые фонды. Они принимают вклады в любое время, а дивиденды выплачивают ежеквартально.

Как правило, инвестиционные фонды специализируются на конкретных странах, на определенных сегментах недвижимости (жилая, коммерческая), даже на отдельных районах (например, на элитных районах Лондона или на сдаче зданий в аренду правительственным органам в Вашингтоне). Другие формируют смешанный портфель, в котором разные типы недвижимости сбалансированы по местоположению, доходности и рискам.

 Траст, который не лопнет

Самый низкий порог входа, от $30, имеют крупные публичные фонды, которые и предпочитает массовый западный инвестор. Они из года в год занимаются операциями с недвижимостью, сдачей ее в аренду, обслуживанием и т. д. А также нанимают высококвалифицированных специалистов, которые имеют большой опыт инвестирования, хорошо знают рынки и понимают, какие объекты нужно покупать и за сколько сдавать. Участвовать в управлении трастом пайщик не может.

У REITs высокий стабильный доход: он составляет от 5 до 20% в год, а в среднем, по итогам 40-летних наблюдений, 11,8% годовых (для сравнения: фондовый рынок США приносит в среднем 5–6% годовых).

Трасты обязаны выплачивать инвесторам 90% и более от дохода, который формируется за счет аренды или прибыли после перепродажи здания. Таким образом, стоимость услуг самих REITs не превышает 10%. Кроме того, инвесторы открытых фондов могут извлечь дополнительную прибыль, если вырастет стоимость самой доли.

Доли трастовых фондов высоколиквидны, и, в отличие от объектов недвижимости, их можно быстро продать. Сколько времени понадобится, чтобы продать дом или квартиру? В среднем полгода. А выйти из фонда можно за один день. Правда, это касается только публичных трастов, потому что продать долю на бирже можно мгновенно. А в непубличной компании сначала должны найти другого инвестора, который захочет купить вашу долю, и это может занять неопределенное время.

Но самое, пожалуй, главное—надежность этого инструмента инвестирования. Надежность крупных REITs приближается к 100%: достаточно сказать, что западные пенсионные фонды держат в них около 50% своих инвестиционных портфелей. Во время мирового кризиса ни один такой траст не «лопнул»—напротив, основные REITs, входящие в Индекс MSCI US REIT, по итогам 2009 г. увеличили свою капитализацию в среднем на 39%.

 Как выбрать

Если вы хорошо разбираетесь в недвижимости с инвестиционной точки зрения, вы должны решить, в какой сегмент недвижимости и какой страны вы хотите вложиться. Существует аналитика, индексы по разным странам, индексы среднерыночной доходности по секторам недвижимости (найти ее можно обычным поиском в интернете). Как уже говорилось, каждый из фондов имеют свою специализацию, и «плясать» нужно от нее. Выберите тот, который занимается наиболее привлекательным, с вашей точки зрения, сегментом недвижимости.

Если вы не вполне уверены в своих талантах инвестора, постарайтесь просто найти фонд, показывавший на протяжении последних нескольких лет наибольшую доходность, и купите его доли. Еще лучше, если ваш портфель будет состоять из долей нескольких таких фондов. В выборе вам помогут сводные интернет-ресурсы, например, REIT.com; нелишне просмотреть и годовой рейтинг Forbes по фондам.

Вся информация—об основателях фонда, истории инвестиционной деятельности, объектах, в которые идет инвестирование и т. д.—открытая. У каждого фонда есть сайт, где вы найдете всю необходимую информацию и контакты. Западные публичные фонды очень прозрачны, стоимость каждого из эксплуатируемого объектов и сумму доходов от его аренды пайщики и аналитики могут просматривать в специализированных базах. Также акционеры и фискальные органы предоставляют подробные ежемесячные отчеты. При изучении статистики обращайте особое внимание на уровень дивидендов в сравнении с другими трастами и устойчивость их роста, историю роста капитализации, стабильность курса доли.

 Входы и выходы

Чтобы гражданину России стать пайщиком публичного фонда, нужно, как и для покупки акций, открыть счет в зарубежном банке, предоставляющем доступ к брокерским услугам. И точно так же, в режиме онлайн, управлять долями. Можно отслеживать повышение и понижение курса самих паев и играть на их покупке-продаже, как играют на курсе валют, золота, ценных бумаг. Но для этого нужно быть трейдером, а непрофессионалу рекомендуется просто купить доли и держать их 5–10 лет, получая ежеквартальный доход.

Стать пайщиком непубличного фонда сложнее. Нужно связаться с его управляющей компанией и выяснить стоимость доли, порог входа и так далее. «Ликвидность долей непубличных фондов, как уже говорилось, значительно ниже, да и отслеживать колебания стоимости доли труднее, ведь ее курс не вывешивается ежедневно в биржевых таблицах. Так что публичный траст для непрофессионала во всех отношениях предпочтительнее»,—утверждает Игорь Индриксонс.

Если вы хотите иметь гарантированный результат, нужно, конечно, обращаться к инвестконсультанту. Найти таких специалистов можно на сайтах все тех же фондов. При заключении договора они берут 5% от суммы инвестиций, плюс 2% в год за управление портфелем. Минимальная сумма инвестиций, с которой они соглашаются работать, составляет $50 тыс.

Решайтесь—и удачных вам инвестиций!

 Совет

Хотя одна доля в публичном инвестиционном фонде стоит дешево, вложение $100 не оправдает затрат. Специалисты рекомендуют вкладывать от $50–100 тыс.

 REIT

Фонд недвижимости—компания, владеющая портфелем объектов недвижимости. Разбив его на доли, паи или акции стоимостью от нескольких долларов до нескольких тысяч, фонд предлагает приобрести их инвесторам. REITs могут владеть объектами жилой и коммерческой недвижимости, объектами здравоохранения, промышленными объектами, студенческими общежитиями, казино и пр.

  Стратегии и риски

Трасты могут использовать разные стратегии: «консервативную» (при этом доходность составляет 5%), «консервативную плюс» (17%, из которых 7% приходится на доход от аренды, 10%—на прирост капитала) и «оптимистичную» (35%: 15–18%—доход от аренды, остальное—прирост капитала). Естест­венно, чем выше доходность фонда, тем выше и риски инвестора.

 О закрытых фондах

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru

Схема продажи неликвидной недвижимости через различные формы закрытых фондов до сих пор часто применяется европейцами для «разводки» неопытных частных инвесторов. Такие фонды могут быть дочерними компаниями крупного фонда, когда тот, например, планирует сделать рискованные инвестиции, но в случае провала не хочет портить себе отчетность.

Если в такой фонд отказываются вкладываться корпоративные инвесторы, то ему делают рекламу, печатают красочные буклеты и начинают гоняться за «частниками»—в надежде на их неосведомленность. Ну а тех привлекает маленький вступительный взнос—5–10 тыс. евро.

С первого взгляда может показаться, что все в порядке: фондом управляют профессионалы, дивиденды выплачиваются, купленная недвижимость находится в стабильных странах. С юридической стороны все чисто.

На самом деле фонд скупает по дешевке, допустим, неликвидную жилую недвижимость в Берлине, а затем закрывается, и по уставу может быть расформирован, например, только через 10 лет. В конце срока фонд должен продать все объекты и вернуть вложенные деньги инвесторов с прибылью от перепродажи, если объекты недвижимости подорожали.

Однако, если объект неликвиден и не «уходит» по адекватной цене—тогда он продается по бросовой (часто, кстати, новому закрытому фонду недвижимости). Управляющая компания не остается внакладе—она получает хороший процент и в момент покупки недвижимости, и за управление на протяжении всего срока.

А инвесторы, которые купили паи или доли, остаются в убытке.

Текст: Ирина Богатырева

Комментарии

hoowei
As the tasks as well as leads to period an breitling replica selection of styles as well as professions, these people reveal dedication in order to growing understanding as well as enhancing existence about this earth. Within cartier replica uk had been called the actual receiver from the cheap replica watches with regard to Business with regard to their Anabiosis Achievement inside a Easy Fresh Design. Herszage had been a very highly regarded expert within the cartier replica uk business, along with a accurate leader within the rising self-discipline associated with stomach walls fake rolex sale as well as surgical treatment. Among the very first physicians in order to statement about the antiseptic programs associated with focused sucrose and also the therapeutic qualities associated with sweetie, Herszage's function has already established the common effect on the actual healthcare business.
Имя Цитировать
lixiang
2017.8.1chenlixiangcoach outletpandora jewelryralph lauren polo shirtschristian louboutin saleugg outlet storeralph lauren outletray ban zonnebril salelouis vuitton outletmichael kors handbagsnike huaracheugg outlet storelouis vuitton outletcheap ray ban sunglasseskobe 12ralph lauren shirtsmichael kors outletpolo ralph laurencanada goose salecheap nfl jerseyslongchamp outletmoncler outlethermes outletmoncler jacketgiuseppe zanotti shoessupra shoesnike roshe runcheap nfl jerseysadidas soccer shoescheap ray banstory burch handbagshermes birkin handbagsmcm outletyeezy boost 350 pirate blackmont blanc ballpoint pensyeezy 350 v2chaussures le coq sportifray ban wayfarer sunglassesyeezy boost 350 v2michael kors outlet onlineferragamo outletcoach walletsralph laurenmichael kors handbagscanada goose outletadidas stan smithnike sbjordan shoesadidas yeezy boost 350 v2polo ralph lauren outletlouis vuitton bagsoakley sunglassesprada outletugg outletfitflops outletmlb jerseyslouboutin outletugg boots outletmichael korscoach outlet onlineugg bootslouboutin pas cherpandora charmsunder armour shoesoakley sunglasses outletmichael kors outletcoach handbagsugg outletcoach outletcoach handbagstrue religion shortscoach outletnike roshe runcanada goose jacketsadidas nmd shoesburberry outlet onlinefred perry poloray ban sunglasses cheapnike air max 2017mulberry ukmontre rolexralph lauren españacoach outlet store online clearanceskate spade handbagstrue religion jeansralph lauren shirtsprada outletmichael kors ukadidas outletrolex oyster perpetualcheap jordan shoesadidas yeezy boost 350air jordan shoesmoncler jacket outletnorth face jacketsugg outlettrue religion saleclarks outletcanada goose outletjordans pas cherralph lauren outletocchiali da sole ray banoakley sunglassesmichael kors handbagsfitflops shoesprada outlet storeadidas neolongchamp handbagstrue religion outletugg outlet onlinecoach outletmichael kors outletmbt shoesralph lauren outlet onlinele coq sportif shoestrue religioncoach outletpandora jewelrynike football bootsmlb jerseysgafas de sol ray ban 20172017.8.1chenlixiang
Имя Цитировать
Guest
Имя Цитировать
chenjinyan
Имя Цитировать
Guest
cc20180713coach factorty outletkate spade handbagsadidas yeezy boostcoach factorty outletlouis vuitton outlet onlinekate spaderalph laurentimberland outletnike cortezburberry outletmichael kors outletadidas shoesnike shoesnike outlet storekate spade outlet storecheap oakley sunglassesralph lauren outletpolo ralph lauren outletralph lauren outletsalvatore ferragamonike shoesnike huarachepandora jewelrycheap jordanspandora jewelrynike outletair max 97mulberry bagsadidas outletkate spade handbaguggs outletnike huaracheugg outletnew balance shoeskate spade outlet storecoach outletlouis vuittoncoach factory outletair max 97coach outlet storetory burch outletcoach outlet storecanada goose outletcoach outletkate spade handbagsmichael kors outletcoach outletmoncler outletpandora charms sale clearanceasics outletadidas yeezyreplica watchesnike air max 87vans shoescoach outletvalentino shoesjimmy choo outletconverse all starralph lauren sale clearancecoach factory outletcoach outletkobe bryant shoesred bottomscoach factory outletuggsnike outlettoms outletnike shoescoach factory outletnike cortezcoach outlet storetimberland bootsyeezy boostbirkenstock sandalscoach outletlouboutin shoescheap ray banscoach outletmichael kors outlet canadapandora jewelrynike air max 270coach outletcoach outlethermes handbagsnike dunksfitflopsuggsecco shoes for menadidas yeezylouis vuitton outletvalentino shoes outletnmd adidasugg boots on saleadidas originalscoach outletfred perryralph lauren outletkate spade outletharden vol 1polo outlet storeugg outletkate spade outlet storekate spade handbagnike air foampositefitflops saleyeezy boostcoach factory outletphilipp plein shirtadidas yeezyyeezy boost 350mulberry outletnike air max 1air max 90ralph laurensupreme clothinglouboutin shoeskyrie 4 shoescartier outletcoach outletadidas yeezymichael kors handbagsmont blanc penshermes outletmichael kors outlet canadacoach outlet storeswarovski outletpandora charms sale clearancekate spade outletmichael kors outlet clearanceyeezy boostlacoste polo shirtsskechers shoespandora storecoach factory outletcoach outletoakley sunglassesralph lauren ukoakley sunglasseslebron james shoessalvatore ferragamo shoescanada goose outletfitflopscheap oakley sunglasseskevin durant shoestimberland bootssalvatore ferragamo shoesadidas shoesnike air force 1canada goose salenike outletnike air max axiscoach factory outletcoach outletmichael kors outletralph lauren sale clearancegucci outletcoach outlet store online clearancesray ban sunglassesecco shoesair jordansnike free 4.0cheap jordansfitflops salecoach outlet onlinepandora jewelryoakley sunglassescoach factory outlet onlineair max 2019air jordanscoach outletcanada goose outlettiffany outletralph lauren outletmichael kors outlethermes handbags
cc20180713
Имя Цитировать
chanyuan
20180716 xiaooupolo ralph lauren shirtscheap football shirtsherve leger dressescoach outlet storecoach handbags on salekd 10 elitebape clothingprada sunglasses for womentory burch outlet onlineadidas nmd r1fossil watcheskate spade salegucci outlet onlinemichael korsoff white clothingugg outletkate spademichael kors outlet onlinepandora jewelrychloe outletlacoste shirtstrue religion outletray ban sunglasses outletmont blanc outletnobis jacketschristian louboutin shoesmlb jerseysjames harden jerseysprada outlet onlineburberry outlet onlinea bathing apechristian louboutin shoesadidas wings shoescheap jordansgucci outlet onlinechristian louboutin shoesvalentino shoesdsquared2 jeansmoncler outlet onlinetrue religion outletmichael kors outlet onlinetoms outletair jordan shoespandora charms sale clearancelouboutin shoespandora outletugg bootsmalone soulierstory burch outlet onlinemoncler outletcartier braceletpandora charms sale clearancenike shoes outletcoach outlet onlinepandora charms sale clearancecheap oakley sunglassestory burch outlet onlinegucci bagsjordan shoestrue religion jeansisabel marant outletugg outletpandora jewelrykate spade handbagsair more uptemporay ban sunglasses outletswarovski jewellerysoccer cleatsmarc jacobs salecheap jordan shoeslinks of london jewellerycheap oakley sunglassesbally shoesprada bagsmichael kors outlet onlinemichael kors outlet clearancecanada goose jacketscanada goose jacketscheap jordan shoesmulberry bagsair max 90pandora charms sale clearancebrequet wathesblackhawks jerseysferragamo shoes salecheap oakley sunglassesed hardy outletjimmy choo shoescoach factory outletfreshjive clothingaudemars piguet watchesair jordan shoescheap jordan shoestrue religion outletfitflops shoescoach outletnike shoes outletcheap ray ban sunglassescanada goose outlet storeadidas soccer shoeskobe shoesmichael kors outlet onlinemichael kors outlet onlinepandora charms sale clearancemanolo blahnik outletguess factorybottega veneta outlet onlineair max 90coach outletbalmain jeanstrue religion jeans salemizuno shoesralph lauren outletmichael kors factory outletkate spade outlet onlinemichael kors outlet onlinecanada goose outlet storesuicoke sandalsnike blazer pas chermichael kors canadastuart weitzman shoesoakley sunglassescheap ray ban sunglassesnike pegasusair max shoestory burch handbagsair jordan shoesferragamo shoescoach outletcanada goose outlet storejimmy choo sunglasses
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Испанские хроники

    Вот и подходит к концу первый год, который наш автор провела в Испании вместе с маленьким сыном. Они узнали, что такое средиземноморская зима, боролись с испанской бюрократией, приобрели бесценный пр...

  • Дубай поднимает голову

    Воспоминания об оглушительном крахе на рынке Дубая, случившемся в 2008 году, еще свежи в памяти всех экспертов в области недвижимости и, уж конечно, самих инвесторов, погоревших на этом. Однако сегод...

  • Лигурия

    Лигурию называют итальянской Ривьерой — бескрайние пляжи, прекрасный пейзаж, мягкий климат. Но ехать сюда стоит не только ради курортного отдыха. Проникнуться романтикой Первое имя, которое приходит ...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи