Homes Collection

Сонный взгляд на реальность

Сны принадлежат к области бессознательного: наших скрытых желаний, подавленных влечений, тайных страхов, невысказанных тревог… События прошлого, внешние раздражители, навязчивые идеи—все они пишут сценарии наших снов. Для риэлтора образца 2012 года нет более серьезного раздражителя, более навязчивой идеи и более мучительной тревоги, чем финансовый кризис, который никак не закончится и в то же время вроде вот-вот разразится снова. И все изучают и изучают риэлторы покупателей новой формации, и все снятся и снятся им разноцветные «недвижимые» сны—то нудно-кошмарные, то таинственно-радостные, то пророческие.

 

Первый сон Риэлтора

…        и снится Риэлтору, будто бы он—налоговый инспектор, и в его ведении налоги на недвижимость, которые должны уплатить миллионеры из первой сотни Forbes. И толпятся эти миллионеры у него в приемной, пихаются, спорят, кто первый деньги сдавать будет. А Риэлтор-инспектор сидит важный, да знай себе покрикивает: «В очередь, в очередь!»…

Да, было на мировом рынке недвижимости счастливое, пусть и короткое время, когда скромный бюджет сделки был не первым, не главным или, по крайней мере, отнюдь не единственным требованием, которое потенциальный покупатель «выкатывал» риэлтору. Конечно, в элитном сегменте все по-прежнему—его игроки могут позволить себе совершать «эмоциональные покупки», в которых цена не играет определяющей роли. Но на рынке так называемого массового спроса расклад другой. Здесь как печальный жизненный анекдот рассказывают о посетителях Салона болгарской недвижимости, традиционно работающего в рамках Moscow International Property Show, бродивших по экспозиции с вопросом: «У вас почем квадратный метр—по 450 евро? Эх, нам бы по 350 подошло, а лучше по 300».

Одна из ярких характеристик кризисного рынка—падение цен: где на 10–20%, где на 40–50%. А одна из ярких характеристик кризисного покупателя—его «фиксация» на цене объекта: чем ниже—тем лучше, без вариантов. К примеру, в Финляндии—стране, где кризис серьезно ударил именно по продажам недвижимости гражданам России, в последние докризисные годы совершалось около 850 сделок в год, а теперь уровень упал до ежегодной отметки в 200–300 сделок. Генеральный директор компании Suomen Ekokiinteistot Oy Лео Костылев отмечает: «Изменилось не только количество самих сделок, но и их стоимость. До кризиса средняя цена покупаемой недвижимости колебалась в промежутке между €300 тыс. и €400 тыс. Сегодня планка значительно ниже, менее €200 тыс. Иными стали и сами покупаемые объекты—раньше наибольшим спросом пользовались коттеджи с собственной береговой линией на озерах Южной Финляндии, теперь—городские квартиры в многоэтажных домах».

У близких соседей финнов, латвийцев, ситуация несколько иная. Правда, специалист по продажам недвижимости компании Real Estate Jurmala Лига Кохтанен полагает, что для того, чтобы точнее определить диапазон цен до кризиса и теперь, необходимо все-таки сегментировать сделки: «Например, сделки в сегменте нового жилья “тогда”и “теперь”очень похожи по ценовым категориям, если говорим, например, о самом ходовом продукте на рынке недвижимости—скажем, о трехкомнатной квартире, с гостиной и кухней, с двумя ванными комнатами (и желательно с возможностью покупки места в подземном паркинге), площадью от 90 до 115 кв. м, близко к морю (в идеале, на первой-второй береговой линии). До кризиса цены на такое жилье (большинство—с “белой отделкой” были в пределах €4–5,5 тыс. за кв. м, иногда даже выше. На сегодняшний день “квадрат”такого жилья стоит примерно столько же, но сегодня похожий продукт покупателю предлагают с уже полной отделкой».

Впрочем, наводнившие рынок басни о неслыханно низких ценах, по которым сегодня можно купить всё (по буквам—в-с-ё), на самом деле далеки от реальности. Вот, к примеру, как описывает ситуацию на испанском рынке руководитель московского представительства компании Spanishabitat Евгений Редькин: «Все знают, что стоимость недвижимости в Испании сейчас упала. Но было бы заблуждением считать, что это падение коснулось всех видов недвижимости и можно приобрести виллу за €50 тыс. или апартаменты в центре Барселоны за €70 тыс. Покупатели, которые внимательно следят за рынком и серьезно относятся к выбору, знают: ликвидные предложения в цене не особенно и потеряли. Удачные проекты, владельцы (или девелоперы) которых не испытывают серьезных финансовых трудностей, не спешат демпинговать. Да, бывали случаи, когда объект, стоивший €2 млн, можно было купить за €1 млн, но такие счастливые для покупателей истории единичны. А вот со €120 тыс. до €20 тыс. никто свою недвижимость не уценивал. Так что и до кризиса, и сейчас все равно усредненная сумма сделки по испанской недвижимости—около €250 тыс.». К слову: тем, кто приходит сейчас с суммой, например, €50 тыс., испанские риэлторы предлагают взять ипотеку, которую банки страны предлагают на выгодных условиях (3,5% годовых на 25 лет), и купить что-то приличное. Поскольку, по мнению Евгения Редькина, то, что можно купить за €50 тыс., вряд ли подойдет нашему покупателю.

Маленькое отступление: пусть никто не обижается, но инвестиционные консультанты хором сетуют, что в погоне за «ценовой удачей» русские скупили чуть ли не весь болгарский, испанский, египетский и вообще мировой «неликвид»—недоделанный, убогий, дискомфортный, совершенно непродаваемый в обозримом будущем, тяжким налоговым и коммунально-платежным бременем повисший на семейном бюджете, но относительно дешевый и именно на удочку своей дешевизны поймавший незадачливых россиян. Это отдельная тема, хотя здесь, в частности, имело бы смысл поразмыслить над оценкой, которую Лига Кохтанен дает понятию «небольшой бюджет покупки»: «Что значит—небольшой?! Если говорить о Юрмале, то после кризиса основным трендом стала покупка недвижимости с целью получения ВНЖ—а это по закону 100 тыс. лат (или €146 тыс.). Разве это небольшой бюджет?»

Но пока послушаем мнение Лео Костылева, которое, наверное, можно отнести не только к Финляндии: «Действительно, “базовым” сегодня становится покупатель с небольшим бюджетом. Как и в любой другой отрасли торговли, низкие цены привлекают большее количество потенциальных покупателей. В недвижимости это не всегда автоматически означает увеличение количества сделок, а в случае с Финляндией—не означает совсем. Работа риэлтора в такой ситуации чрезвычайно осложняется. В Финляндии имеются объекты недвижимости невысокой стоимости, однако они рассчитаны на внутренний рынок и не представляют интереса для иностранных покупателей. Здесь все покупают недвижимость в кредит, а значит, банки, прежде чем выдать ипотеку, проведут независимую оценку стоимости, поэтому “недооцененных” или “переоцененных” объектов на рынке практически нет—все стоит своих денег. К сожалению, в работе с российскими клиентами слишком часто приходится объяснять, что Финляндия—страна дорогая, и если в ней что-то продается дешево, то столько оно и стоит».

 

 

Второй сон Риэлтора

…        и снится Риэлтору, будто бы он идет он мимо станков на фабрике игрушек и каждому задает программу: этот должен сделать веселого клоуна, этот—плюшевого мишку, этот—сияющий хромированным боком самолетик. И вот доходит Риэлтор до отдела приемки товара, а там у мишки вместо лапок—шасси, самолетик нелепо размахивает клоунскими рукавами, а на клоуна вообще лучше не смотреть. И никак Риэлтор не поймет: то ли он сам все перепутал, то ли программа сбилась, то ли так теперь принято…

Некогда и сам рынок недвижимости, и требования покупателей были понятны и довольно четко сегментированы. Кому подороже—направо, в Швейцарию и Францию, кому подешевле—налево, в Болгарию и Турцию. И внутри каждой страны тоже все было несложно: если одним—в испанскую Марбелью или на Майорку, значит, другим—в испанскую же Мурсию, в лучшем случае на Коста Брава. Теперь, на перекрученном-переверченном кризисом рынке—полная социально-географическая путаница: конечно, на Швейцарию по-прежнему никто, у кого меньше миллиона, не заглядывается, но вот среди изучающих французские, итальянские, испанские предложения запросто можно встретить покупателей с небольшими деньгами, но огромными амбициями и «недетским» набором требований. «География покупок тоже складывается исходя из бюджета—есть курорты дорогие (Майорка), а есть не очень (Коста Бланка),—считает Евгений Редькин.—Но изменения географических предпочтений связаны и с изменением менталитета сегодняшних покупателей: если раньше хотели непременно, чтобы выглядело дорого-богато, то сейчас внимание направлено в сторону проектов, интересных с точки зрения дизайна или ландшафта». Во многом изменились и покупательские запросы. Как и раньше, 90% россиян хотят приобрести в Испании дом для семейного отдыха, однако, по наблюдениям эксперта, сейчас люди стали куда более избирательны: «К базовым требованиям теперь можно отнести и хорошую ликвидность объекта, и характеристики, позволяющие в случае необходимости сдавать жилье в аренду».

В Финляндии, как уже говорилось, место ранее популярной недвижимости на берегах озер, «вдали от шума городского», заняли более дешевые городские квартиры (риэлторам, кстати, это даже удобнее—теперь не надо ездить на показы в отдаленные районы). Но главное изменение, по словам Лео Костылева, все-таки в другом: «Финляндия известна своей экологией: чистые вода и воздух, густые леса, свежая пища. На этом основывались базовые требования покупателей—всего этого должно было быть достаточно и рядом. Интереса добавляло то, что в России нельзя купить в собственность берег, а в Финляндии—можно. А теперь клиент больше интересуется видом на жительство, чем видом из окон своего дома. С сожалением должен отметить, что риэлтор, работающий на российском рынке, должен сегодня знать миграционные законы Финляндии лучше, чем свои объекты. Без этого недвижимость не продать! Но и с этим—тоже, поскольку Финляндия не предоставляет ВНЖ собственникам жилья. Зачастую приходится в виде косвенных услуг заниматься делами, весьма далекими от торговли недвижимостью». Короче говоря, по наблюдениям эксперта, если до кризиса покупатель больше думал о месте качественного отдыха для семьи, то сегодняшний клиент ищет не отдыха, а все больше места, где он мог бы укрыться, а если получится, то и переехать насовсем.

Многочисленные изменения произошли и на латвийском, в частности—на юрмальском рынке. «До кризиса основную массу покупателей составляли местные жители, а теперь в регионе Юрмалы это, по большей части, нерезиденты страны,—делится своими наблюдениями Лига Кохтанен.—До кризиса покупатели могли рассчитывать на помощь со стороны банков, а теперь в основном покупают за свои средства. До кризиса спрос был больше предложения, покупалось все “на лету”, а теперь спешки нет, подходящих вариантов множество. Тогда покупали практически все подряд—вопрос соответствия качества продукта (во всех аспектах) и цены даже не был самым важным. Теперь наоборот: покупатель оценивает свою покупку—качество постройки, место, перспективу этого места, стоимость и т. д. При этом теперь объект должен быть готов к использованию, а до кризиса продажи шли на стадии полуфабрикатов разного уровня. Но сегодня покупатель хочет за свои деньги “пощупать”, что покупает».

Еще один вывод, к которому Лига Кохтанен приходит в ходе своих рассуждений, во многом созвучен высказываниям Лео Костылева: «До кризиса основным стимулом к покупке было желание спекулятивно заработать на рынке недвижимости, используя в основном заемные средст­ва—выгодно купить и дорого продать. А теперь цель покупки—правильно вложить капитал и самим пользоваться недвижимостью, одновременно получая возможность оформить ВНЖ и спокойно передвигаться по территории Шенгенской зоны».

Рынок недвижимости Германии тоже играет в «кризисные перевертыши». Во-первых, по оценкам руководителя компании Dominart Real Estate GmbH Сергея Вахненко, после кризиса интерес к инвестициям в Германию вырос чуть ли не в 2 раза. Самая высокая активность—на рынке жилой недвижимости, фокус интереса—бюджетные квартиры стоимостью от €50 тыс. до €150 тыс., причем на сегодняшний день наблюдается большой дефицит хороших недорогих квартир в перспективных районах. Но—во-вторых—покупательские требования изменились кардинально: «До кризиса инвесторы ориентировались в основном на доходность, и потому мало внимания обращали на место расположения, а так же на тип недвижимости. Сейчас ситуация в корне изменилась: меньше требований к “космической” доходности, больше рассматриваются ликвидные объекты, расположенные в крупных городах (как правило, в Мюнхене или Берлине) и в благополучных районах. Что касается типа недвижимости, то больше стали покупать доходные дома, а интерес к офисным помещениям сильно упал. Основным критерием при подборе торговой недвижимости стало наличие долгосрочных договоров с сильными арендаторами».

Так что, увидев во сне мишку с шасси вместо лапок, нашему Риэлтору не стоит паниковать и срочно бежать к психотерапевту: может, такой мишка как раз больше соответствует современным вкусам, чем прежний?

 

Третий сон Риэлтора

…        и снится Риэлтору, будто он сдает вступительный экзамен в своем риэлторском университете, и так все складно и правильно отвечает! Но вдруг экзаменаторы как захохочут: «Ага, повелся! А ведь это мы—абитуриенты, а ты у нас приемная комиссия!» И что бедному Риэлтору теперь делать?..

Оптимисты, и в их числе Лига Кохтанен, уверены: «Да! Риэл­торы готовы к разным “подвижкам” на рынке недвижимости—надо уметь приспосабливаться! Рынок двигается спросом: есть спрос—надо искать соответствующий “недвижимый продукт”. Проблема возникает в тот момент, когда нет соответствующего предложения на рынке. Тогда приходится работать с застройщиками или частными инвесторами, чтобы это предложение создать». Развивая тему, Лига Кохтанен даже переходит на язык красок: «Докризисный покупатель, образно говоря, весь светится красным цветом—все время готов к сделкам, дай только старт! А сегодняшний покупатель зеленый—спокойный, взвешенный, здравомыслящий. У него есть желание своей покупкой немножко улучшить мир вокруг себя, создав приятную среду для своей семьи. И еще он, может быть, немножко оранжевый—он позитивен и полон надежд, что вложенные деньги пойдут на пользу его близким и ему самому».

Лео Костылев тоже настроен позитивно: «На нашем рынке я не заметил особого изменения требований к риэлторам. Мы всегда помогали, переводили документы и вели переговоры, ходили с заказчиками в банки за кредитами, если это требовалось, и “вели” своих клиентов еще долго после приобретения ими наших объектов. Сложно ли это? Никто об этом не задумывался, это просто условия существования в этом бизнесе. Если у клиентов появятся новые требования, будем искать ресурсы и на их удовлетворение. Перестраиваться мы готовы—было бы под кого».

А вот на испанском рынке, как подчеркивает Евгений Редькин, изменения в этой части огромны: «До кризиса у покупателей к риэлторам требования были крайне низки, скорее, они были сосредоточены на объектах. Сейчас же выросли требования к сервису вообще, во всей сфере услуг, к которой относится, безусловно, и риэлторская деятельность. Теперь от риэлторов ждут безусловного профессионализма, они должны управлять процессом “от и до”. Риэлторы перестали быть кладовщиками, просто выдающими товар со склада—сейчас это должен быть высококвалифицированный продавец-“мультиинструменталист”, на 100% знающий свой продукт и способный предоставить все услуги, от консалтинга до постпродажного сопровождения. Большое число успешных риэлторских агентств пошли ко дну во время кризиса, поскольку оставались косными и негибкими в отношениях с новым покупателем, предпочитая работать по старинке. За это они и поплатились».

Так что давайте договоримся: если Риэлтору снится, что он—кто-то другой, это хорошо. И неважно, кем именно он видит себя в своих странных снах—главное, что на этой, реальной стороне косность и негибкость ему точно не грозят.

Текст: Валерия Мозганова

Комментарии

mikel
Every trip, the girls will travel to tangle not to wear a pair of high heels beautiful sacrifice or suffer low low honestly wear a pair of sneakers. Experience all the girls heart, high quality christian louboutin outlet, if you take more, more or less uncomfortable. Is it really can not choose not to make their own tired heels? Want glamorous pair of canvas shoes can not meet your fantasy goddess, pointed high-heeled absolutely gas field full of weapon. Pointed cheap christian louboutin always preferred goddess single product, bandage section is the most popular style. Compared to other models, Xian Qi bandage models more and more secure, do not easily take off foot phenomenon. This type of goddess wearing pointed shoes a little more chic, a move do not have a go too many scruples. New Ad Campaign of the scene moved to the sporty gym very strong, particularly eye-catching new cheap christian louboutin high heels displayed in front of the camera, give people a very fresh visual effects.
Имя Цитировать
20161007meiqing
christian louboutin louis vuitton outlet nike huarache chaussures louboutin adidas superstar cheap nfl jerseys coach outlet christian louboutin outlet ralph lauren outlet cheap jordans nike free flyknit michael kors outlet ugg boots pandora jewelry outlet oakley sunglasses adidas yeezy boostpolo outlet hollister kids oakley sunglasses michael kors uk birkenstock sandals gucci outlet cheap oakley sunglasses ugg australia ugg outlet michael kors outlet coach outlet store canada gooseceline outlet store longchamp outlet mcm outlet cheap oakley sunglasses polo outlet fitflops sale clearance pandora bracelet cheap oakley sunglasses polo ralph lauren outlet michael kors handbagsuggs outlet ed hardy sale rolex watches yeezy boost 350 nike factory store canada goose true religion jeans adidas nmd louis vuitton handbags true religion outlet cheap ugg boots nike free run flyknit adidas nmd ralph lauren outlet michael kors canada kate spade michael kors outlet polo ralph lauren outlet online ray ban sunglasses canada goose jackets ralph lauren outlet ugg boots canada goose jackets coach outlet cheap jordans free shipping canada goose ralph lauren outlet kate spade handbags moncler outlet pandora uk canada goose outlet canada goose red bottoms rolex watcheslacoste shoes coach factory outlet uggs for kids ugg boots sale ugg canada coach factory outletlouboutin converse trainers coach outlet michael kors outlet uggs puma shoes ed hardy oakley sunglasses adidas outlet air jordan retro michael kors handbags nike shoes canada goose outlet coach factory outlet fit flops wholesale nike shoes coach outlet store coach outlet uggs christian louboutin shoes longchamp bags canada goose jackets
Имя Цитировать
chanyuan
chanyuan2017.05.16ray-ban sunglasseschristian louboutin outletcoach outlet onlinenfl jerseyscazal outletcoach outlet store onlinemont blanc pensysl outlet onlineralph lauren outletmichael kors outlet clearanceralph laurengiuseppe zanotti shoeslouis vuitton outlet onlinelouis vuittonadidas nmd runnerlouis vuitton outlettory burch outlet onlineNike Free shoeskobe 9 elitecheap nfl jerseysrolex watches,rolex replica watches,replica rolex watches,replica watchesralph lauren outletchristian louboutin shoesnfl jersey wholesalecoach factory outletmichael kors outlet clearancecoach outletrolex watchesray ban sunglasses outletcoach outletcoach outletchristian louboutin shoesfitflops ukcheap jordanscoach outlet store onlinecoach outlet onlinetrue religion outletlouis vuitton outlet storesmichael kors uklouis vuittonlouis vuitton borselouis vuittoncheap oakley sunglasseshermes outletralph lauren uklouis vuitton outletnike shoes for womencheap ray ban sunglasseslacoste shirtscheap ray ban sunglassesoakley sunglasses wholesaleswarovski jewelrypolo ralph laurenadidas outletchristian louboutinswarovski outletoakley sunglasses wholesalethomas sabo charmscheap jordan shoeschrome hearts outletcheap jordans free shippinglouis vuitton ukcoach outlet onlineswarovski crystalcheap oakley sunglassesnew balance outletmichael kors outlet clearancecheap jordansralph lauren ukcheap ray ban sunglassescheap oakley sunglassesralph lauren outletmichael kors outlet clearancembt shoes outletmichael kors handbagslouis vuitton uklouis vuitton handbagsadidas uk storeconverse shoes salemichael kors handbagscheap jerseys wholesalesupra shoes salemont blanc outletralph laurencheap nike shoesferragamo outletbottega veneta outlet onlinemichael kors outletcoach outlet onlinemichael kors canadaair max 90polo ralph laurentory burch outletadidas shoesprada outletmichael kors outletcoach outlet clearancemichael kors outlet onlinenike uk storecoach outletlongchamppolo ralph lauren outletcoach outlet store onlinetrue religion jeansrolex watchespolo outletmichael kors ukair max 90coach outlet onlineray ban sunglassesmcm outletcamisetas futbol baratasomega outletsoccer cleatsmichael kors outletkobe bryants shoesnike roshe runray ban sunglasses ukfitflops sale clearancetrue religion jeanssac louis vuitton pas cheryeezy boostpolo outlet onlinelongchamp handbagstrue religion jeansrolex watches,rolex watches,swiss watches,watches for men,watches for women,omega watches,replica watches,rolex watches for sale,rolex replica,rolex watch,cartier watches,rolex submariner,fake rolex,rolex replica watches,replica rolexroshe runiphone case ukcoach outlet clearanceoakley sunglasses wholesalecoach outlet onlinekd shoespolo ralph laurenprada sunglasses for womennike blazer pas chercoach outletgucci outlet onlinelouis vuittonmichael kors outlet onlinejordan shoesnike trainersmulberry uknba jerseys wholesalecheap ray ban sunglassesjuicy couture tracksuitcoach outletcoach outlethollisterpolo ralph lauren outletmichael kors outlet clearance
Имя Цитировать
lixiang
2017.8.1chenlixiangkate spade outletmichael kors outlet onlinecolumbia sportswearnike cortezugg salemichael kors bagsmichael kors geldbeutelnfl jerseys wholesalepolo ralph lauren outletoakley sunglasses outletcolumbia outletcheap oakley sunglassesroshe run shoesuggs slippersmichael kors handbagsmichael kors handtaschenoakley sunglasses canadacheap jerseysmichael kors handbagsugg slipperscoach pursesugg boots clearancechristian louboutin ukkate spade outletoakley sunglasses wholesalecoach factory outletnfl jerseys wholesalesac longchampnike blazer sneakersmichael kors outlet online salekate spade outlet onlinetory burch outletmcm bagstrue religion outletcoach outlet store online clearanceshermes beltralph lauren t shirtnike air max shoesnike huarachemanolo blahnikralph lauren polotory burch ukreebok outlettory burch handbagsmanchester united jerseyadidas trainers shoescanada goose pas cherjordan shoesadidas yeezy boost 350 v2michael kors outlet clearancenike air max 2016moncler jacketsnike roshechaussures christian louboutinnike factory outletadidas trainersmichael kors outlet onlinemoncler outlethockey jerseysmichael kors outletray ban sunglasses cheaptommy hilfigernew balance sneakerscoach factory outletuggs outletkd 10 shoeshermes handbagsjordan shoescoach pursesmbt shoesmichael kors handbagsretro jordansugg outlet onlinenike air max 2017adidas yeezy boost 350 v2columbia sportswearretro jordan shoesadidas stan smith shoeskate spade handbagscheap snapbackscoach factory outletcanada goose outletcoach outletmichael kors canadapolo ralph lauren shirtscoach factory outletasics shoesadidas originals ukralph lauren outletugg australianike factory storeray ban eyeglasses wholesaleburberry outlet onlineadidas shoesnike outletmichael kors ukrolex datejust 2nike storefitflop sandalschristian louboutin outletprada outletcoach factory outletcoach outletralph lauren italiamichael kors outletjordan shoesugg australia bootsray ban sunglassesmichael kors damenuhrchristian louboutin outlettrue religion outletlongchamp handbagsugg bootshermes ukmlb jerseys wholesalenike roshekate spade saleferragamo outletpolo ralph lauren outletpolo ralph lauren uk2017.8.1chenlixiang
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Испанские хроники

    Вот и подходит к концу первый год, который наш автор провела в Испании вместе с маленьким сыном. Они узнали, что такое средиземноморская зима, боролись с испанской бюрократией, приобрели бесценный пр...

  • Дубай поднимает голову

    Воспоминания об оглушительном крахе на рынке Дубая, случившемся в 2008 году, еще свежи в памяти всех экспертов в области недвижимости и, уж конечно, самих инвесторов, погоревших на этом. Однако сегод...

  • Лигурия

    Лигурию называют итальянской Ривьерой — бескрайние пляжи, прекрасный пейзаж, мягкий климат. Но ехать сюда стоит не только ради курортного отдыха. Проникнуться романтикой Первое имя, которое приходит ...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи