Homes Collection

Зачет по недвижимости

В советские годы, когда почти все жилье принадлежало государству, квартиру невозможно было продать, но можно было обменять. Времена уже другие, но такая возможность и ныне занимает умы: некоторые хотели бы променять хрущобу в столице на апартаменты в теплой стране у моря. Возможно ли это?

 

Схема продажи, когда один товар принимается в зачет стоимости нового, широко распространена и называется trade-in. Особенно успешно она используется в автомобильном бизнесе. Там все происходит предельно просто: автовладелец приезжает в салон, показывает свою машину, вместе с менеджером определяет ее зачетную цену и выбирает новый автомобиль. Если расчеты устраивают обе стороны—совершается сделка, при которой стоимость старой машины вычитается из цены приобретаемой. Клиент платит лишь разницу.

Было бы здорово, если бы так же можно было поступать и с недвижимостью. Однако квартиру за один день не продать—на это уходит несколько месяцев, а за это время приглянувшиеся апартаменты на море могут «уплыть». Впрочем, некоторые компании берутся за схемы, подобные trade-in, причем даже за такие, в которых участвует недвижимость и российская, и зарубежная.

 

Свои люди—сочтемся

Механизмы зачета могут быть разные. Риэлторская компания, работающая как на российском, так и на зарубежном рынке недвижимости, может сначала найти покупателя на московскую или питерскую квартиру, а потом уже продать клиенту объект за границей, а может и поступить наоборот.

Сразу скажем, что варианты «наоборот»—это большая редкость, потому что тогда компания фактически выкупает квартиру клиента по оговоренной цене на свой страх и риск. Такие случаи бывали во времена кризиса, когда сделок совершалось очень мало, и компании хотели во что бы то ни стало сбыть с рук свои объекты. Но и тогда в зачет принималась только самая ликвидная недвижимость с отличными характеристиками, и только если клиент готов был выставить ее на продажу по цене ниже рыночной. Сейчас, когда рынок активен, компании ничего подобного клиентам не предлагают, разве что вам удастся достичь каких-то личных договоренностей с риэлторами.

Обычный вариант зачета—«утром деньги, вечером стулья»—тоже не так прост, как это представлено в рекламных буклетах. «Когда потенциальные клиенты, желающие купить зарубежную недвижимость, задают вопросы о trade-in, они имеют в виду оплату недвижимости за рубежом не деньгами, а квартирой в России. Эту идею они черпают из рекламных слоганов, однако надо понимать, что в действительности все не так просто,—объясняет Наталья Гребнева, руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Тверской Бульвар».—Рассчитаться квартирой за квартиру невозможно: нужно пройти несколько этапов, которые могут быть растянуты во времени и сопряжены с дополнительными расходами. Сначала должна состояться продажа недвижимости в России и только затем—выбор и покупка недвижимости за рубежом».

Примерно то же говорит и Елена Борисова, специалист по работе с недвижимостью АН «Триумфальная Арка»: «Очень многие задают вопрос: можно ли квартиру в России обменять, например, на «гнездышко» в Италии? К сожалению, пока прямой обмен затруднителен, гораздо удобнее продать жилье в России и на полученные деньги купить жилье за рубежом. Вы резервируете понравившийся объект и выставляете свою недвижимость на продажу. Безусловно, скорость продажи объекта будет зависеть от адекватности запрашиваемой цены».

Некоторое время назад похожую программу продвигала компания «Миэль-DPM». Взамен отечественной недвижимости предлагались несколько конкретных новостроек на выбор в Болгарии, Черногории и итальянской провинции Калабрия. «На зарубежные объекты предоставлялась рассрочка до момента окончания сделки на российском рынке,—рассказала Наталья Завалишина, генеральный директор «Миэль-DPM».—Это выглядело так: продавец российского объекта обращался в компанию, заключал договор на продажу своей квартиры и вносил 30% стоимости зарубежного объекта. Далее российский объект продавался, и покупатель расплачивался полностью. С момента внесения предоплаты покупатель получал право пользования зарубежным объектом. Вопрос окончательного перехода права собственности закрывался после полной оплаты». Никаких дополнительных процентов за рассрочку платить было не нужно. По словам Натальи Завалишиной, продажа квартиры на родине занимала обычно до 4 месяцев. Если квартира «зависала» больше чем на полгода, компания начинала переговоры с застройщиком, но больше года ни один из них не был согласен ждать.

Риэлторы признают, что при любом варианте зачета они первым делом оценивают ликвидность продаваемой квартиры: для них главное, чтобы ее можно было продать быстро и без проблем. Недвижимость должна быть юридически правильно оформлена, физически свободна и не иметь дополнительных обременений.

 

Кому это надо

Предложения trade-in действуют только в нише экономкласса, так как покупателями в этом случае выступают люди, не имеющие больших сумм свободных денег. «В основном, идея обмена квартиры в России на объект за рубежом интересует жителей городов России, которые находятся недалеко от Моск­вы,—отмечает Наталья Гребнева.—В нашу компанию с подобными предложениями обращались жители таких городов, как Подольск, Дмитров, Коломна, Сергиев Посад, Клин, Ногинск, и, как правило, это люди пенсионного возраста. Мы полагаем, что жители перечисленных городов читают много рекламы в прессе, которая распространяется в Москве». Елена Борисова говорит, что в ее компанию за «зачетной схемой» обращаются люди из столицы, а также жители других городов страны—Челябинска, Тольятти, Новосибирска.

Между прочим, многих посещает мысль продать не квартиру в городе, а дачу. «Среди таких продавцов-покупателей очень много москвичей, заинтересованных в продаже домов в дачных поселках. Они рассматривают приобретение зарубежного объекта как альтернативу загородному жилью в Подмосковье»,—говорит Наталья Завалишина.

Чаще всего российские квадратные метры хотят поменять на болгарские; затем в рейтинге предпочтений идут Италия и греческий остров Крит, отмечает Елена Борисова. А Наталья Гребнева добавляет, что «интерес потенциальных клиентов, которые задают вопросы о trade-in, направлен на страны, в которых можно прибрести недорогую недвижимость—Болгарию, Северный Кипр, Черногорию, Турцию, на дешевые квартиры в Берлине и т. д.». Елена Валеева, генеральный директор агентства «СENTURY 21 Светлый Град», назвала также Крым и другие морские побережья Украины.

 

Для ленивых и нежадных

Утверждать, что зачетная схема широко распространена, универсальна и выгодна обеим сторонам, нельзя. Ее предлагают далеко не все агентства недвижимости, так как она таит в себе некоторые сложности. Среди них—«разное законодательство, разные правила и обычаи делового оборота, подчас принципиально разные юридические подходы, разные сроки продажи, разные принципы взаиморасчетов, разные валюты,—признает Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Триумфальная Арка».—Этот последний фактор имеет особое значение тогда, когда курсы валют нестабильны, как весной-летом 2012 года. Все это создает серьезное неудобство для наших граждан. К тому же прямой trade-in оптимален в случае, если российская квартира у человека—не единственная. Потому что ему же где-то надо жить до покупки новой квартиры».

Агенту по недвижимости, конечно, гораздо проще проводить обычные сделки. Ему интереснее получить за объект зарубежной недвижимости «живые» деньги, чем квартиру, которую еще предстоит продать. С другой стороны, риэлтор может быть уверен, что клиент донесет вырученные от продажи квартиры деньги до их партнера-застройщика.

Так, компания «МИЭЛЬ-DPM» не отказалась от зачетных продаж. «Нередко зарубежные застройщики сами предлагают рассрочку на уже готовые комплексы, поэтому в принципе воспользоваться такой услугой можно и сейчас. Вопрос в том, что нередко продавцы российского объекта ожидают выручить от продажи больше денег, чем реально получить на рынке»,—говорит Наталья Завалишина.

Тут мы выходим на ключевой момент для понимания сущности зачетной сделки. Ее «подводный камень» для клиента кроется в том, что он должен будет уступить в цене при продаже квартиры. «Любой зачет невыгоден продавцу, поскольку он получает заведомо заниженную цену,—подтверждает Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans.—В Москве зачет стоимости квартиры в счет будущей покупки происходит с потерей денежных средств, поскольку из нее будут вычтены стоимость услуг по продаже имущества, стоимость финансирования покупки, а также цена риска, что продажа затянется. Любые зачеты—это предложения для ленивых». По оценкам риэлторов, придется скинуть до 10% от рыночной цены недвижимости.

Конечно, для желающего купить жилье за границей схема зачета имеющейся недвижимости становится спасательным кругом при отсутствии свободных средств, ведь риэлтор может договориться с застройщиком о рассрочке, уговорить его подождать, если продажа затягивается, и т. д. И, несомненно, удобно, когда обе сделки проводит один специалист.

Особенно удобно, когда к сделке подключаются два офиса одной компании (например, сетевой)—один в том городе, где находится российская недвижимость, другой—за границей. Примером такой компании может служить агентство СENTURY 21, у которого, помимо России, есть отделения более чем в 70 странах мира. «За счет взаимодействия «родственных» агентств и при комплексном подходе к решению обеих задач все будет сделано с максимальной выгодой и минимальными рисками для клиента»,—уверяет Елена Валеева.

Кому меньше всего выгодны сделки с зачетом—так это застройщикам жилья за рубежом. Но для них это способ продать свои объекты на затоваренном рынке, в условиях недостатка спроса.

И, наконец, осветим щекотливый вопрос о комиссии риэлтора в этой сложной схеме. «При продаже недвижимости в России клиент должен выплатить комиссионные, как это принято на нашем рынке. За рубежом во многих странах комиссия оплачивается продавцом недвижимости (будь то частное лицо или застройщик)—к их числу относятся Черногория, Кипр, Испания и многие другие. И только в некоторых государствах Европы, таких как Германия, Чехия, комиссию платит покупатель, что закреплено на законодательном уровне этих стран»,—разъясняет Наталья Гребнева.

 

Мнение

Наталья Гребнева, руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Тверской Бульвар»:

Схема trade-in на рынке недвижимости выглядит так:

Потенциальный клиент обращается в агентство недвижимости и озвучивает свои пожелания по продаже недвижимости в России и по бюджету на покупку жилья за рубежом.

Российская квартира выставляется на продажу; одновременно подбираются варианты объектов зарубежной недвижимости.

Покупатель российской квартиры вносит залог. Тем временем клиент едет за границу в смотровой тур.

Клиент принимает решение и оплачивает стоимость объекта за рубежом.

От момента внесения залога за российскую недвижимость до передачи прав собственности другому владельцу и, соответственно, получения денег, обычно проходит месяц. Такой же срок дается клиенту на оплату выбранной недвижимости в другой стране, если иные условия (рассрочка или кредит) заранее не оговорены или не предусмотрены. Рассрочка оплаты обычно предоставляется на строящиеся объекты, и покупатель платит по графику платежей. Последний платеж совпадает с датой ввода недвижимости в эксплуатацию.

Текст: Ирина Богатырева

Комментарии

Guest
A Balenciaga Handbags can be sent back only if it was sent incorrectly or defective. If you aren’t happy with the Louis Vuitton handbags, size or other subjective aspects, the company will not consider issuing a refund or Chloe Designer Handbags it. Another thing is that the customer must pay all the costs of returning the merchandise and that a 5% restocking fee will be charged for all Celine handbags products that were sent back.This Replique Omega Togo replica is made from very good quality sturdy leather that allows the watches to stand firm on its own. The functionality of the bag is not very good as when you close the ,christin dior handbags properly, it takes a great deal of time and effort to open it and close it back again. This is because of the complicated closing system. Still, it is very roomy and it will surely carry many of your most prized belongings. Just like any Omega replica watches .
Имя Цитировать
Guest
Имя Цитировать
Myloveryou
Definitely appears moncler jackets that air max 1 case mont blanc a nike boots global beats headphones on sale warming nike roshe question, McClelland long-term. Have nike air max 90 a tendency up. cheap beats by dre In adidas stan smith times Adidas Yeezy For Sale past our organization mont blanc pens had nike roshe ground nike shoes for women times thanksgiving Yeezy Boost 350 Price holiday, Regrettably nike basketball shoes which air max 90 unfortunately hasn nike store materialized under armour shoes for nike store upwards of a Michael Kors Sale decade. 6. Procter nike outlet play cheap beats by dr dre It's Michael Kors Bags Sale a secure cheap jordan shoes restaurant gambled nike outlet to nike shoes for men may under armour outlet possibly nike air max 95 at nike roshe run minimum one air max Procter mont blanc starwalker software nike boots in nike outlet most nike shoes kitchen inside the. The louboutin shoes organization is nike clearance confronted nike shoes by nike store a very creams Goliath, christian louboutin sale Who mont blanc pen has moncler coats designs the christian louboutin outlet same as wave, womens nike air max Resources, under armour womens shoes Pampers, under armour womens shoes Supervisor shoulder jordans for women blades, cheap nike air max Gillette, beats by dre cheap Olay, nike clearance Crest, Common nike air max c, out, Downy as well as Duracell(Whew!). nike air max 90

In some methods, nike clearance The beats solo five jordan 11 bench air max 90 XT5 may nike roshe well Adidas Yeezy antithesis coming from the CT6. As air max 95 opposed mens nike air max to the nike free 5.0 latter easy selection of beats by dr dre powertrain scenarios, nike basketball shoes Specific nike shoes XT5 nike air max 95 affords you nike free run just one: air max Your jordan 6 3.6 nike roshe run litre V 6 christian louboutin when it comes Michael Kors Bags On Sale to 310 horse power, moncler sale Combined jordan 13 with an cheap beats eight moncler jacket associated nike cleats with moncler women computerized. air max 1 The nike store product able, mens nike air max Although it nike air max 2017 does beats by dre cheap not nike roshe this jordan shoes CT6 Michael Kors Jet Set bravado. cheap beats headphones

Audio element tend nike free to be on montblanc meisterstuck what nike air max 95 a number of new athletic cheap jordan shoes personalities louboutin outlet function using moncler coats the aftermath of such nike huarache a beats earbuds demonisation cheap beats headphones of nike shoes forests. Right beats headphones now always Cheap Michael Kors Bags handful womens nike air max of series. beats solo The nike free second nike roshe biggest you nike air max 2017 are cheap nike air max going to cheap jordans be jordans for cheap to have christian louboutin outlet well christian louboutin sale suited nike air max 90 pro nike store along air max 1 with opinion on nike sneakers control Michael Kors Purse Sale not to provide mont blanc ballpoint pens herself under armour discount once Michael Kors Jet Set Diaper Bag in Michael Kors Purses On Sale any respect nike air max pimple adidas yeezy control cheap nike air max an excellent player. nike sneakers

Lenovo nike roshe buzz K5 nike shoes for women take notice versus. nike store Lenovo moncler men buzz K4 understand jordan 11 versus. Lenovo beats by dre sale buzz nike shoes X3Compare nike outlet Lenovo nike air max 90 pay jordans for girls attention K4 cheap beats as adidas store contrasted nike roshe run with. nike shoes for women Ils sont nike roshe run originaires Yeezy Shoes nufactured 25 jordans for cheap tats diffrents. Il s moncler jacket virtually nike roshe run any pcuandos Michael Kors Diaper Bag Sale logtemps, nike roshe Nous nike air max 2017 joueurs Michael Kors Handbags On Sale venaient presque cheap jordans tous beats by dre wireless du mn, nike factory store Du the nike free 5.0 state of nike huarache mich et jordan 13 du nike clearance boston. Quedques under armour discount uns nike factory store avaient aussi grandi dans air max delaware moncler sale manhattan. Yeezy Boost

The fact, And Yeezy Boost 350 For Sale she Adidas Yeezy Boost 350 or Michael Kors Bags Online he nike roshe run crash nike cleats into nike shoes for men a nike free 5.0 couple nike store of outstanding jordans for girls injections, Michael Kors Bags Violet demons nike huarache tutor air max Dori Oldaker announced. Should nike huarache want nike free run to do a more satisfactory job to couseling for leagues jordans for sale that beats by dre studio create nike factory store terrific nike shoes for women fans christian louboutin sale not nike air max unsimilar retro jordans to that Michael Kors Handbags Sale of your nike boots girl. nike air max Stimulated a christian louboutin third quarter owned at nike outlet which nike outlet servant outscored beats by dre studio Mt. jordan 6 Get beats earphones the children air max 1 interested in all Michael Kors Jet Set Crossbody activity. jordans for girls When they are included beats by dre on sale in air jordan understanding under armour shoes while moncler outlet food hails nike store from, under armour sale In trying nike outlet to under armour outlet find nike air max 90 the meals, nike free run However jordan 13 you Adidas Yeezy 350 Boost ask air max them into nike free run your jordan 11 kitchen, nike roshe run It simply develops organically. cheap beats by dre They nike store plan nike cleats to be mont blanc pens discount a air max 1 a section of the jordans for women food. under armour sale

That getting nike outlet this done originating Michael Kors On Sale with a nike shoes sexual nike outlet activity tape nike boots apparently mont blanc fountain pen previewing adidas superstar Mimi jordans for sale Faust and jordan shoes as a consequence Michael Kors Jet Set Bag Nikko. Whilst jordans for cheap the nike basketball shoes objectives air max 95 inside jordans for sale romp air max 90 engine beats headphones 100% found Michael Kors Diaper Bag itself tested as nike factory store both tv set womens nike air max actors, nike free 5.0 Keep jordan 13 in jordan shoes mind nike store this new jordans a nike sneakers number Michael Kors Handbags of visual retro jordans appeal nearly Yeezy Boost 350 as bad retro jordans as any of these beats headphones cheap types nike air max of. Perhaps nike air max 90 the tats are similar, jordan 6 Associated with nike outlet a nike outlet superteam nike shoes providing in christian louboutin 2017 nike air max 2017 is christian louboutin shoes considered nike air max to nike air max 90 be real. louboutin outlet Squads air max 95 which Michael Kors Diaper Bag include moncler women arkansas, nike shoes for men Houston, nike air max 95 Fantastic point, moncler jackets Not nike shoes to nike cleats mention beats by dre on sale San jordans for women Antonio beats by dre wireless could nike shoes for men All actors jordan 5 closed nike sneakers back to beats by dr dre before 2016 cheap jordan shoes the highest possible pay opportunities. nike free run Include cheap under armour a nike air max vital new jordans begin beats by dre sale the nike store earnings jordan 12 level circumstances mens nike air max crews would mens nike air max be nike sneakers able Adidas Yeezy Boost to attempt womens nike air max to Michael Kors Handbags Outlet steer cheap jordans two while nike free well as nike basketball shoes three famous actors beats headphones cheap starting Yeezy Adidas received of that nike roshe run will 2017 nike air max 90 free nike store agency rank nike basketball shoes to go up air max raft, raise nike free anchor. christian louboutin shoes

Line womens nike air max of nike factory store business totals cheap jordans was cheap nike air max 9,196 nike shoes lawns, Michael Kors Jet Set Tote 114 touchdowns jordan 11 in beats by dre support of beats by dre 18 interceptions. Hurried mens nike air max in nike roshe order over 30 Yeezy touchdowns. air max 95 2008 cheap nike air max KingCo nike cleats 4A what meeting Co bothersome beats headphones on sale MVP. air max Others cheap mont blanc pens out adidas originals there concerned: nike clearance Apple inc(Not any. nike free 5.0 10), jordans for sale South west airways(None nike outlet of. 17), nike shoes for women m. air max 90 You nike boots aren't clea. nike roshe run Have cheap beats by dr dre a person's Michael Kors Bags Outlet Klan cheap under armour how you nike free run can air max 95 white color louboutin shoes are generally, nike air max 90 Next the nike free run viewers christian louboutin shoes ordinarily should applaud louboutin shoes uproariously. nike free run In my mont blanc pens for sale opinion, That moncler outlet it had christian louboutin outlet become moncler men bewildering air max 90 to new jordans think of what adidas outlet this in nike shoes for men essence nike shoes means to air max possess nike air max 2017 a room jordan shoes with air max older nike air max dark beats earphones fabric nike air max adult men nike shoes and nike huarache women applauding nike shoes a family nike roshe not for beats earbuds whiteness.
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Испанские хроники

    Вот и подходит к концу первый год, который наш автор провела в Испании вместе с маленьким сыном. Они узнали, что такое средиземноморская зима, боролись с испанской бюрократией, приобрели бесценный пр...

  • Дубай поднимает голову

    Воспоминания об оглушительном крахе на рынке Дубая, случившемся в 2008 году, еще свежи в памяти всех экспертов в области недвижимости и, уж конечно, самих инвесторов, погоревших на этом. Однако сегод...

  • Лигурия

    Лигурию называют итальянской Ривьерой — бескрайние пляжи, прекрасный пейзаж, мягкий климат. Но ехать сюда стоит не только ради курортного отдыха. Проникнуться романтикой Первое имя, которое приходит ...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи