Homes Collection

С тобой и без тебя

В эпоху интернета найти подходящий дом в любой стране мира—не проблема. Вариантов на любой вкус и кошелек хватает, а время на поиски сократилось до минимума. Встреча с продавцом и оформление документов, кажется, тоже не должны представлять проблемы. Так не устарел ли обычай привлекать к сделке риэлтора?

 

И вообще: за что платить риэлтору комиссионные? Может, наши сограждане прибегают к его услугам скорее для подстраховки в непривычных для себя обстоятельствах, а не в силу необходимости?

Первое, что следует учесть, приступая к самостоятельному поиску недвижимости в зарубежной стране: больше всего предложений вы найдете на сайтах, рассчитанных на внутренний рынок. И описания этих объектов будут, скорее всего, на языке, которого вы не знаете. Кроме того, на многих европейских рынках часть интересных предложений вообще не появляется на открытом рынке: «деньги любят тишину», и продавец скорее обратится конфиденциальным образом к доверенному риэлтору, чтобы тот без огласки подыскал подходящего покупателя, чем выставит дом на открытый рынок. Особенно этим отличаются владельцы элитных объектов в Италии, Франции, Швейцарии.

Второе: плохие вести приходят быстро. И недовольные клиенты куда охотнее делятся своими эмоциями, чем довольные (это справедливо для любой области сервиса). Риэлторский бизнес—не исключение. Встречаются здесь и непрофессионализм, и ангажированность, и конфликт интересов, и много что еще. На быстро растущих или экзотических рынках, где царят не столько законы, сколько обычаи, вероятность столкнуться с такого рода неприятностями выше, чем на рынках давно устоявшихся и юридически прозрачных.

Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость, объясняет, что в Европе сделку по покупке недвижимости проводит юрист, а основная функция риэлтора обычно заключается в том, чтобы грамотно и без искажений донести информацию от продавца к покупателю.

Главная причина, по которой российский клиент обычно стремиться обойтись без риэлтора, финансовая: покупка недвижимости—дело затратное, и на комиссионных хочется сэкономить. Делает ли риэлтор что-то действительно ценное, за что не жалко заплатить?

 

Во Франции

Как говорит член Парижской коллегии адвокатов Ирина Сидорова, сделки с недвижимостью во Франции оформляются нотариусами в рамках монополии, которую они получили еще в 1597 г. от короля Генриха IV, а участие риэлтора в этом процессе не обязательно. Тем не менее, на этапе подготовки договаривающиеся стороны нередко прибегают к услугам риэлтора, хотя их стоимость довольно высока: 5–8% от стоимости недвижимости. В случае заключения сделки, например, по покупке двухкомнатной квартиры в Париже на сумму €500 тыс., комиссионные составят €25–40 тыс. За что?

Дело в том, что деятельность риэлторов во Франции лицензируется и строго регламентируется, а такие высокие расценки во многом объясняются тем, что риэлторы имеют ряд серьезных обязательств. Риэлтор обязан проверить право продавца на отчуждение имущества, соответствующим образом оформить предварительный акт купли-продажи, произвести регистрацию документов и, при необходимости, предоставить участникам сделки дополнительные консультации.

В целом, как утверждает Ирина Сидорова, участие риэлтора помогает продавцу и покупателю избежать непродуктивной потери времени, а также оптимизирует их диалог.

За все свои действия риэлтор несет ответственность. Например, в тех случаях, когда он передает покупателю заведомо недостоверные сведения об объекте с единственной целью—склонить его к покупке (и его противоправные дейст­вия доказаны в суде),—риэлтор, не говоря уже о о потере репутации и возможной утрате лицензии, будет обязан возместить покупателю весь ущерб, который покупатель понес в результате сделки.

 

В Италии

Главное профессиональное качество риэлтора, по мнению Юлии Филоновой, консультанта по продажам фирмы Novo Filo Nord,—это умение быть дипломатом: «Риэлтор по-итальянски называется mediatore (посредник, а также заступник—прим. автора), и он больше дипломат, чем продавец или агент. В Италии это очень серьезная и ответственная профессия, которую запрещено совмещать с другими. Услуги риэлтора оплачивают обе стороны, от 1% до 3% каждая, в зависимости от хода продажи и суммы сделки. Риэлтор обязан хранить тайну сделки, наблюдая за ее законностью, и быть честным арбитром двух сторон. Он должен собрать всю необходимую информацию о недвижимости и проверить объект на юридическую чистоту. В случае если покупателю причинен ущерб, риэлтор несет полную материальную ответственность, даже если допущенная им ошибка не была намеренной. Так что риэлтор для покупателя—как минимум консультант по налогам, недвижимости, эксперт по документации и сопровождению покупки, представляющий его интересы и часто способный снизить цену посредством грамотного торга».

Итальянское законодательство вообще очень строго в отношении обязанностей посредников, и защитить свои права, а также возместить ущерб покупатель может в судебном порядке.

Как это происходит, объясняют Екатерина Лепешкина, ведущий менеджер по недвижимости компании RealItaly и юрист-консультант компании Раффаелла Конверсано (Avv. Raffaella Conversano): «Согласно Гражданскому Кодексу страны, посредник должен сообщать сторонам все известные ему обстоятельства в отношении сделки, которые могут повлиять на ее заключение. То есть деятельность агента, направленная на сокрытие или искажение известных ему фактов и обстоятельств в отношении существования любых условий, которые могут изменить ход течения сделки (от наличия закладных до задолженностей по коммунальным платежам или отсутствия консенсуса совладельцев), является нарушением и карается законом.

Оценивать поведение агента в ходе сделки и применять к нему соответствующие дисциплинарные меры обязана джунта (административный орган—прим. ред.) Торговой Палаты, в компетенции которой находится агент недвижимости. Размер ущерба и порядок его возмещения определяются через суд. Безусловно, целесообразность обращения в суд, учитывая издержки по открытию и ведению судебного дела, зависит от предполагаемой суммы причиненного ущерба. Возмещению подлежат любые расходы, понесенные клиентом по вине агента, а также причиненный моральный ущерб. Помимо этого, нарушение агентом итальянского законодательства влечет также его исключение из национального реестра агентов недвижимости».

 

В Финляндии

Рассказывает Лео Костылев, генеральный директор компании Suomen Ekokiinteistot: «В Финляндии комиссионные обычно берут с продавца, а не с покупателя. Преступность здесь вообще очень низкая, так что вероятность обмана или подлога в сделках с недвижимостью крайне мала. Но приобретение недвижимости—сложная процедура, требующая от покупателя знания языка, культуры и законодательства страны. При работе с риэлторами часть проблем может быть снята, так как по закону риэлтор обязан ответить на все вопросы покупателя, касающиеся недвижимости (даже если ответы не всегда будут позитивными), в то время как продавец этого делать не обязан. Поэтому, если в впоследствии обнаружатся изъяны, о которых должен был сообщить риэлтор, у покупателя есть право обжаловать сделку. С частным продавцом все будет гораздо сложнее».

 

В Болгарии

Основные «козыри» риэлтора—знание страны и языка, считает Наталия Губанова, глава представительства группы компаний IBG: «При приобретении недвижимости в Болгарии покупателя могут подстерегать различного рода трудности: начиная с языковых и визовых и заканчивая юридическими. Риэлторские агентства проверяют юридическую чистоту договора и самого объекта недвижимости, корректируют договор, снижая риски и предупреждая появление проблем в будущем. Ни одно уважающее себя риэлторское агентство не рискнет репутацией ради сиюминутной прибыли. Что касается стоимости услуг, то она часто уже включена в цену недвижимости, указанную застройщиком, и в большинстве случаев покупатель вообще не платит агентству никаких комиссионных».

 

В Турции

С коллегами согласна и Антонина Королева, менеджер по продажам и маркетингу Turkish Riviera Homes: «Главное препятствие для покупателя—иностранный язык, на котором оформляют все документы. Как говорится, одна неверная галочка—и вы потратили свои деньги впустую. Поэтому любую покупку нужно совершать как минимум с профессио­нальным переводчиком. Также, не зная местных особенностей, можно купить жилье, которое абсолютно не подходит для отдыха или проживания иностранных граждан. Немало случаев продажи заложенной, обремененной или арестованной недвижимости. Поэтому самый верный и безопасный способ покупки—сотрудничество с профессиональными риэлторскими компаниями, которые смогут обеспечить покупателю необходимое информационное сопровождение и полный сопутствующий сервис».

Говорит Тургут Дингиль (Turgut Dingil), генеральный директор Atlas Properties: «В Турции агентская комиссия ограничена законом и составляет 3%. Но по сложившейся практике уплачивает риэлторское вознаграждение продавец (или застройщик, если речь идет о новой недвижимости). Покупатель никаких дополнительных комиссий не платит.

В принципе, участие риэлтора в сделке необязательно. Турецкую недвижимость можно купить напрямую от застройщика, который будет нести ответственность и за качество самого объекта, и за правильность оформления сделки. Это исключит из процесса дополнительные звенья и позволит сэкономить время и деньги».

 

В Великобритании и в США

Тариен Вестер (Tarien Vester), глава Legal Longain Holdings, рассказывает: «C точки зрения законодательства, ни в Великобритании, ни в США участие риэлторов в сделках обязательным не является. Но к их услугам прибегают охотно, поскольку именно риэлторы обязаны добиваться того, чтобы ни одна из сторон не скрывала существенную для сделки информацию, предотвращать конфликты интересов участников и их представителей, позаботиться, чтобы участники получили копии всех подписываемых документов и соблюдать еще множество принятых на рынках этих стран профессиональных и этических стандартов. Размер комиссии в США в среднем составляет 5–7% от стоимости жилого объекта, а в Британии—1,5–3%, причем обычно ее выплачивает продавец, то есть она уже включена в цену продажи. Однако бывает и так, что по взаимному соглашению обязательства перед риэлтором берет на себя и покупатель. Законодательно размер комиссии никак не ограничен».

 

В Швейцарии

Говорит Светлана Борисова, менеджер по работе с корпоративными клиентами компании Holding Immobilire: «В Швейцарии немало продаж проходит через доверенного риэлтора на закрытом рынке, и эти объекты по настоянию владельцев жилья вообще нигде не афишируются. Поскольку продавец в таких случаях, как правило, нуждается в деньгах, то и условия продажи лучше. Кстати, комиссионные здесь не всегда берут с покупателя, и они могут быть изначально заложены продавцом в стоимость.

А в принципе, непреодолимых сложностей при покупке недвижимости в Швейцарии нет. При некотором понимании сути процесса кто-то вполне может самостоятельно подыскать объект, связаться с владельцем и отделом регистрации земельного участка и зарегистрировать сделку у нотариуса. Но и здесь существует множество нюансов, разобраться в которых куда лучше сможет риэлтор. Он соберет информацию о земельном участке (выяснит, например, планируется ли рядом многоэтажное строительство и т. д.), о возможности получить у регионального архитектора разрешение на реконструкцию дома и многое другое».

 

В Черногории

«В Черногории с 2011 г. покупатель по закону не должен уплачивать агентское вознаграждение—теперь эти расходы ложатся на продавца. Обычно в цену продаваемой в Черногории недвижимости заложено от 3 до 5% комиссионных,—рассказывает Ангелина Якосенко, директор и соучредитель агентства недвижимости Elite Group.—Между прочим, «недопонимания» с черногорцами, которые могут приукрасить, схитрить, а также взять свои слова обратно,—случаются и у людей, прекрасно владеющих языком. Здесь ведь каждый житель считает себя риэлтором только потому, что его кум, брат, сват и так далее—владелец отличной (если не лучшей) в Черногории квартиры (дома, участка, кафе). И он не выпустит вас из поля зрения, пока вы не смените пол, паспорт и место жительства. Но что еще удивительнее, в основном россияне верят черногорцам куда охотнее, чем своим соотечественникам».

 

Семь раз отмерь

Итак, иногда участие риэлтора почти обязательно, иногда—это возможность облегчить себе жизнь. Порой комиссионные платит покупатель, порой—продавец, а бывает, что и оба. В некоторых случаях о «цене вопроса» можно договориться, а бывает, что порядок определяет закон. И закон стоит на страже ваших прав, определяя ответственность риэлтора перед клиентами.

Так что, решившись положиться на собственные силы, взвесьте все еще раз. Хватит ли у вас юридических и лингвистических знаний, готовы ли вы ко всему, что вас может ждать на тернистом пути к новому дому? Ведь приобрести некачественный объект или напороться на «подводные камни» можно в любом случае. Но с риэлтором риск меньше.

Какое бы решение вы ни приняли, действуйте осмотрительно: читайте документы, привлекайте независимых переводчиков и юристов. И помните, что ваше время и силы, потраченные на подготовку сделки, тоже стоят денег.

Текст: Константин Криницкий

Комментарии

lixiang
2017.8.1chenlixiangcoach outletpandora jewelryralph lauren polo shirtschristian louboutin saleugg outlet storeralph lauren outletray ban zonnebril salelouis vuitton outletmichael kors handbagsnike huaracheugg outlet storelouis vuitton outletcheap ray ban sunglasseskobe 12ralph lauren shirtsmichael kors outletpolo ralph laurencanada goose salecheap nfl jerseyslongchamp outletmoncler outlethermes outletmoncler jacketgiuseppe zanotti shoessupra shoesnike roshe runcheap nfl jerseysadidas soccer shoescheap ray banstory burch handbagshermes birkin handbagsmcm outletyeezy boost 350 pirate blackmont blanc ballpoint pensyeezy 350 v2chaussures le coq sportifray ban wayfarer sunglassesyeezy boost 350 v2michael kors outlet onlineferragamo outletcoach walletsralph laurenmichael kors handbagscanada goose outletadidas stan smithnike sbjordan shoesadidas yeezy boost 350 v2polo ralph lauren outletlouis vuitton bagsoakley sunglassesprada outletugg outletfitflops outletmlb jerseyslouboutin outletugg boots outletmichael korscoach outlet onlineugg bootslouboutin pas cherpandora charmsunder armour shoesoakley sunglasses outletmichael kors outletcoach handbagsugg outletcoach outletcoach handbagstrue religion shortscoach outletnike roshe runcanada goose jacketsadidas nmd shoesburberry outlet onlinefred perry poloray ban sunglasses cheapnike air max 2017mulberry ukmontre rolexralph lauren españacoach outlet store online clearanceskate spade handbagstrue religion jeansralph lauren shirtsprada outletmichael kors ukadidas outletrolex oyster perpetualcheap jordan shoesadidas yeezy boost 350air jordan shoesmoncler jacket outletnorth face jacketsugg outlettrue religion saleclarks outletcanada goose outletjordans pas cherralph lauren outletocchiali da sole ray banoakley sunglassesmichael kors handbagsfitflops shoesprada outlet storeadidas neolongchamp handbagstrue religion outletugg outlet onlinecoach outletmichael kors outletmbt shoesralph lauren outlet onlinele coq sportif shoestrue religioncoach outletpandora jewelrynike football bootsmlb jerseysgafas de sol ray ban 20172017.8.1chenlixiang
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Лигурия

    Лигурию называют итальянской Ривьерой — бескрайние пляжи, прекрасный пейзаж, мягкий климат. Но ехать сюда стоит не только ради курортного отдыха. Проникнуться романтикой Первое имя, которое приходит ...

  • Кое-что еще об Италии

    Самая красивая площадь Италии — это Piazza del Popolo в Асколи Пичено. Так считают все жители Асколи. Конечно, вы можете заявить, что они необъективны, но чтобы спорить аргументированно, придется сна...

  • Италия: борьба хорошего с лучшим

    В каждой стране есть места, особо любимые иностранными покупателями. Италия — не исключение. Давайте разберемся, в каких регионах полуострова россияне традиционно предпочитают приобретать недвижимост...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи