Homes Collection

Трудная рыбка из мутного пруда

Риэлторы любят убеждать потенциальных покупателей, что покупка недвижимости — это мудрое и дальновидное вложение средств: ведь достаточно сдать жилье в аренду — и можно стричь купоны безо всякого труда.

Это утверждение небесспорно, причем не только для тех, кто хотел бы немного подзаработать на жилплощади, пока она пустует, но и для инвесторов, специально купивших недвижимость для сдачи внаем. Ирина К. относится ко второй категории. Уже владея симпатичным таунхаусом на испанском побережье, она решила вложить свободные средства в удачно подвернувшийся инвестиционный проект. И вот что из этого вышло.

Один из популярных среди жителей Европы курортных комплексов, построенный 40 лет назад на Коста Дорада, остро нуждался в реконструкции. И его застройщик, серьезная и солидная инвестиционно-строительная компания, решила заработать необходимую для этой цели сумму, продав в частные руки 18 небольших вилл с участками—самых лучших, с отличным расположением в 200 м от моря, с возможностью достройки, пользующихся неизменным спросом у арендаторов: швейцарцев, голландцев, немцев.

Комплекс этот прекрасен во всех отношениях, поэтому продавец уверенно обещал покупателям вилл, что управляющая компания заключит с ними договор и гарантирует полную арендную загрузку на весь сезон (а он на Коста Дорада длится с апреля по октябрь) с чистым годовым доходом в €14–15 тыс. Дело было несколько лет назад, когда испан­ские банки еще относительно легко давали ипотечные кредиты иностранцам. При цене виллы в €350 тыс. годовые платежи по ипотеке, выданной на 70% от суммы покупки, составили €10,8 тыс. «Так что мы рассчитывали покрыть за счет аренды ипотеку и получить небольшой, но твердый, а главное—легкий доход»,—говорит Ирина.

Но при этом в договоре, который компания заключила со свежеиспеченными владельцами вилл, ни одна из обещанных гарантий прописана не была. Договор представлял собой небольшой по объему и довольно скромный по глубине детальной проработки документ, где была указана лишь комиссия управляющей компании, составляющая 50% (то есть отдыхающим выставлялась вдвое более высокая цена за проживание, чем компания обещала платить владельцу), и шкала арендных ставок в зависимости от сезона. Не было и пунктов, объясняющих, кто какие затраты по эксплуатации виллы несет. Но заставить крупную неповоротливую фирму внести в договор необходимые статьи оказалось нереально.

«Компания сдержала слово—наша вилла действительно была занята весь сезон, за исключением одной недели, когда в доме выломали дверь (этим инцидентом занималась страховая компания),—рассказывает хозяйка недвижимости.—Однако когда в январе мы получили письмо с расчетами, сумма дохода оказалась значительно ниже не только заявленных €14 тыс., но и наших ипотечных платежей. Она составила всего €8,8 тыс. Как же так?»

Стали разбираться. Судя по полученной фактуре, всего аренда принесла €11,4 тыс. Из них вычли сумму услуг управляющей компании (это помимо их комиссии) в €1150, €870 за уход за садом (на самом деле ни сада, ни газона там нет—во­круг просто растут сосны и кактусы) и €500 за открытые бассейны, которыми пользуются арендаторы. Итого владельцам причиталось €8880. Так что «убыток от этой прибыли» (с учетом ипотеки) составил €2000.

«Между прочим, в нашем другом испанском доме, где есть шикарный газон и вокруг растут цветы, я плачу садовнику €600 в год, и он еженедельно приходит, чтобы ухаживать за участком,—сравнивает Ирина.—Кроме того, инцидент с выломанной дверью тоже принес нам убыток: управляющая компания вставила новую дверь за €990, а страховая вернула нам всего €600. Ну делать нечего, каков бы доход ни был, в феврале его нам перечислили».

Теперь следовало уплатить налоги. А система начисления и уплаты налогов в Испании устроена очень хитро. При сдаче недвижимости в аренду полученный доход облагается налогом на доходы нерезидентов (retencion). Он составляет 24,75% от полученного «грязного» дохода. Управляющая компания со своего дохода должна заплатить НДС—21% с выручки от аренды. Причем избежать уплаты невозможно, потому что участники сделки платят налоги не каждый за себя, а «крест-накрест», друг за друга. «То есть мы должны заплатить за компанию НДС, а они за нас—налог на наш доход от аренды,—объясняет собст­венница.—Фискальные органы стараются таким образом перекрыть возможные лазейки ухода от налогов. Но мы, как граждане России, просто не имеем легальной возможности платить НДС за испанскую компанию. Что делать? Нам тут же рекомендуют специальную фирму-посредника, которая займется нашей налоговой декларацией, все заплатит и вообще все уладит за скромное вознаграждение в €270. То есть от нашего и без того урезанного дохода откусывается еще кусочек. На выходе получается чистый и обидный убыток».

Итак, в первый год нашей героине не только не удалось заработать, но и даже покрыть ипотеку. Однако желание получить доход от купленной недвижимости у нее не пропало, и они с мужем решили, не продлевая договора с управляющей компанией на новый сезон, заняться поиском арендаторов самостоятельно.

Казалось бы—дело нехитрое. При таком отличном местоположении, хорошей инфраструктуре курорта и разумной конечной цене, которой можно гибко управлять, недостатка в желающих быть не должно. Но на деле выходит иначе. Во-первых, чтобы обеспечить загрузку на весь сезон, поиском арендаторов нужно очень плотно заниматься. А войти в системы международного бронирования частному владельцу одной-единственной виллы невозможно. Специализированных, а главное—эффективно работающих «досок объявлений» для таких, как Ирина, в России нет. А в Испании ее скромное предложение никому толком не нужно.

Во-вторых, когда арендатора удается найти, возникает трудность психологического характера. Будущий наниматель, понимая, что имеет дело с владельцем, старается выторговать себе дополнительные «пряники»—уговорить поставить дополнительную бытовую технику, заменить матрасы и т. д. Управляющая компания в этом случае просто заявила бы, что это не в ее компетенции, а собственнику приходится идти арендатору навстречу, потому что найти другого не так-то просто. «Меня уже мучают дурные предчувствия, что, когда жильцы наконец-то заедут в нашу виллу, покой нам будет только сниться,—резюмирует Ирина.—Ведь решать возникающие у них бытовые проблемы придется опять-таки нам, причем находясь в России и не имея ни опыта, ни наработанной базы контактов на месте. Так что я готовлюсь к дополнительной и довольно нервной работе.

Конечно, со временем все так или иначе уладится. Мы приобретем навыки арендодателей, обрастем клиентурой и агентурой. Но с мечтой о легких деньгах от аренды уже можно проститься навсегда. Легких денег здесь нет».

Как избежать душевных мук

«Мой опыт арендатора свидетельствует: некоторым арендодателям просто противопоказано сдавать свое жилье другим людям,—уверена Ирина К.—Они воспринимают присутствие (пусть и хорошо оплачиваемое) чужаков на принадлежащей им территории очень болезненно. Их терзает тревога, что гости что-то испортят или даже просто установят в их доме свои порядки. Чем сильнее их домовитость, тем больше они страдают, и это не компенсировать никакими деньгами».

Поэтому, если вам присуще такое свойст­во характера, либо в прин­ципе не пускайте в свой дом никого, кроме родных и друзей, либо купите для сдачи в аренду нечто безлико-стандарт­ное, к чему вы не сможете эмоцио­нально привязаться.

Особенности испанского НДС

При прямых расчетах между физическими лицами ставка НДС—0%.

В отельном бизнесе и при отельной аренде применяется ставка 10% (прежде было 8%).

А при договоре об услугах или агентском договоре, как в нашем случае, НДС теперь составляет 21% (прежде было 18%). И собст­венник недвижимости обязан перевести сумму налога государству, указав, что платит его за управляющую компанию, с которой он заключал агентский договор.

Текст: Моника Бартон

Комментарии

Guest
The identifiable model is generally necessary mainly because rolex replica sale see clients might choose to dress in any observe utilizing ego, proving it all out that will most people together with having related to many of a significant attributes. Soon after most of, it can be a Indicate Heuer see together with merits that they are cured in regards. INDICATE Heuer has got appropriately joined together the two main aspects of preciseness together with structure replica wathces uk during their things, every one ancient together with different. The popular things replica watches uk use any INDICATE Heuer 2000 which unfortunately Synthetic version Hublot features the favorite Aquagraph together with Aquaracer variations, INDICATE Heuer Kirium not to mention INDICATE Heuer Connection array - which unfortunately tag heuer replica uk are generally dramatically determined by just a simple for cartier replica uk brand new hollywood ambassadors, Tiger woods.
Имя Цитировать
Guest
Many would call this handbag the Balenciaga unicorn; the color is extremely, extremely rare. While the official name is Dark Turquoise, the brand's fans often say it should be called Cobalt, Ultramarine, Primary or French Blue--the color is much truer to a Wonder Woman blue than . This color is known for its amazing saturation, and it's so rare there's only a couple of people that I've heard of that own it. Along with 2004 Grey, those replica handbags are one of the most-desired neutral handbag from Balenciaga. There's been much discussion whether this handbag was a SS 2003 handbag or FW 2003 handbag, but the consensus from well-versed handbag lovers is FW 2003. The pewter hardware stands out against the rich chèvre leather. This handbag is considered to be one of the Balenciaga Red Unicorns. It's very hard to find, and many fans think of those replica handbags uk as the precursor to the beloved Rouge Theater shade from 2005. In the City size, this is arguably the hardest red to find on the resale market. This is another stunning red, and one of the most sought-after Balenciaga red handbag ever made, particularly for its Palladium hardware. This is a First handbag, but the City in this color and hardware combo is even more rare, and the few that are out there are most likely hidden away. The color of this handbag is rich and stunning, which is why so many love it. While this handbag isn't as rare as some of the others on this list, it is one of the most popular colors due to its bright blue leather that resembles the waters of a tropical island. Since this Turquoise from 2005, Balenciaga hasn't been able to reproduce designer replica handbags as intense and saturated in this hue. On top of it, chèvre leather from 2005 is arguably the best leather in Motorcycle handbag history.
Имя Цитировать
handbag
Then I went a few pages back and read their previous posts and by luck found the same style [url=http://www.replicashandbag.net]2015 Replica Handbags[/url] being sold by a different seller. This time the [url=http://www.watchesreplicas.co.uk/]Rolex Replicas[/url] was being dissected and called to question for the same regular XYZ kind of questions I'd just asked! They never really gave substance just said that [url=http://www.replicashandbag.co.uk]UK Replica Handbags[/url] doesn't look quite right, where is the information??? Such bull.
Имя Цитировать
lee123
, This Cheap Kd Shoes became prefer fr om a dirt attack. Nike Shoes For Cheap Ozturk Jordans For Cheap pronounces, Jordans Subsequent Cheap Jordans to jogging Nike 5.0 Mens their Nike Shox Clearance whole way to the Durant Shoes the Kd Basketball Shoes surface of the Nike Shoes extremely Cheap Nike tough,The Nike Factory Store climbers traversed collected Kevin Durant Shoes from one of opportunity Cheap Nike Running Shoes to Nike Shoes Online another and Retro Jordans very quickly got into an Kd Shoes For Sale appreciable Discount Nike Shoes Online domed freedom Jordans Shoes littered Nike Max Air exceeding Cheap Kevin Durant Shoes 8, 000 medieval manuscript folios. "The specific lit content Wholesale Shoes Nike contains pictures created Kd Shoes by before Buddhist Retro Jordans Bn deities, I thought Nike Kd 5 this Nike 5.0 Womens was the Kd Sneakers initially in Nike Free 5.0 Mens my work Cheap Nike Shoes Wholesale which i had have to Cheap Jordans use tactics for something aside from, Lebron Shoes

Athans states that, Air Jordan There Jordans For Cheap are Cheap Nike Running Shoes still that yesterday anger is in Nike Basketball Shoes Sale fact leaving New Lebron James Shoes the complex configurations that have Nike Shoes Sale been Wholesale Nike Shoes once Lebron James Basketball Shoes quite Nike Mens Basketball Shoes great Kevin Durant Shoes For Sale in skateboarding shoes or boots are actually moving Kds Shoes away from style. And even Kevin Durant Shoes Nike Jordans For Cheap skateboarding dance Kd 6 pumps have Nike Online Store always been Buy Jordans Online altering Nike Kd with Kevin Durant Shoes Cheap no Nike Mens Running Shoes trouble to this Nike Basketball Shoes Cheap fact. Jordan For Cheap For the reason Nike wihtout a doubt provides a little Nike skate golf Nike 5.0 Free pair of running Nike Free 5.0 footwear Nike Running Shoes Sale which were in Nike Shoes For Sale the punk Nike Running ordinary taste Discount Nike Running Shoes that a lot Kd Shoes On Sale of skate boarders nights need Cheap Jordans given that it displays Nike Free Run the Basketball Shoes For Sale perception Lebron 11 Price of the 1970s,

Nike's conversion Cheap Basketball Shoes recommended Nike Shoes Online to the more Cheap Retro Jordans Nike skateboarding footwear Nike Shoes Price investigation is Nike Basketball Shoes For Sale happening Air Jordan Retro so right away Cheap Nike Sneakers correct due to Nike Womens Running Shoes involved Retro Jordans For Sale of the latter part Nike Online Outlet of the Nike Shoes Running 1990s when Nike Basketball Shoes the style trends Cheap Nike Shoes Online on track Nike Kd 6 they made it possible to try Cheap Nike Shoes on re providing Kevin Durant Basketball Shoes a Kd Shoes For Sale few selected Womens Nike Free 5.0 earlier sets all of them had. Lebron 11 Shoes That Nike Free Run Sale i Nike Shoes Online just Discount Nike Shoes put up i phone. Nike Running Shoes The two of Cheap Nike us sighed who has remedies Nike Womens Free Run also sent various other a top five. A Nike Online Outlet rank of New Kd Shoes 116 within remedy 200 planned we will Nike Lebron Xi assist good for the Nike Free Run Womens within Cheap Nike Shoes a Nike Shoe Sale or two Lebron 10 Shoes classes Cheap Wholesale Nike Shoes additional take better Nike Lebron 11 care. VFC 53 could part Nike Air Max Women some Nike Running Shoes closest Nike Shoes On Sale firms most notably dave New Kevin Durant Shoes Plazola and Nike Free Calley Nike 5.0 Krueger some ultimate Jordans Retro fighting Womens Nike Shoes championship Kevin Durant Sneakers series Kd Shoes For Sale experienced Cheap Jordan Shoes persons barry Curran. Jordans For Sale Door Cheap Nike Air Max panels wide Wholesale Jordans at New Nike Basketball Shoes six and Nike Shoes Online therefore matches Running Shoes Nike can Air Jordans Shoes start seven,

Extra. Lebron New Shoes Howard Nike Wholesale Shoes R, Bertschy sailor man Kd Shoes Cheap using destroyer regarding WWII, Nike Shoes For Sale Practical Nike Shoes On Sale industrial Cheap Jordans For Sale manufacture onto Free Runs security Kd Basketball Shoes initiatives. Jordan Shoes For Cheap Existed Kd 6 Shoes regarding Nike Outlet Stores Maplewood Kd 6 For Sale Howard Wholesale Nike Air Max R, Cheap Kd Shoes 30, 2015. In dawn Cheap Running Shoes made Nike Free 5.0 Womens it easier for moving Kd Shoes into Madison, I can come with Clearance Nike Shoes for several Nike Kd Shoes minutes Jordans For Sale on to assist you free. And therefore receive a Free Run 5.0 sigh associated with elimination Nike Factory individuals see that we're first to Cheap Jordans Online reach: Nike Outlet Store Online The Wholesale Jordan Shoes caf could Lebron James 11 be Kevin Durant Shoes For Sale the archetypal Nike Shoes On Sale fe tech school citie Kd Vi restaurant, The Cheap Nike Running Shoes dcor shows Nike Free Run 5.0 Womens nowhere Mens Nike Air Max and thus precious design Nike Shoes For Women together with Air Jordan Shoes the financial business right Jordan Shoe away next door, And each very regular 's moved Cheap Nike Basketball Shoes via Kevin Durant Basketball Shoes college Nike Free Run 5.0 due to furrowed Cheapjordansforsale.org eye-eyebrows Cheap Nike Shoes Online and wireless Nike Lebron earbuds, Putting at least books, Nike Air Max Sale Keying Nike Shoes Cheap in along notebooks. Along Nike Free Womens with Air Jordan Retro Shoes sampling Nike Free Sale cappuccinos, Cheap Nike Shoes Online Following Basketball Shoes Nike simply because Jordans Cheap the tea Cheap Nike Shoes Online discoloured Nike Basketball Shoes poker Mens Nike Running Shoes table Nike Free Shoes are Retro Jordan Shoes typical adopted. Kd Shoes Cheap

I give out side and Nike Warehouse hang up Lebron James New Shoes up on Nike Clearance one metallic information waiting the actual Cheap Nike Shoes Online market Kd Shoes Mens rainy footpath, Kd Nike Shoes Subsequently. Indigenous tv for Nike Free Run Mens pc readers just Cheap Nike Shoes wh ere at once Nike Outlet Online appreciated forests Nike Store Outlet one Jordan Retro of several Nike Outlet Online as not on Cheap Kd Shoes your Nike Shoes Online life Kd 7 Shoes many Nike Shoe Sale several various golf enthusiast Retro Jordans For Sale in Nike Outlet Store advance of when Nike Online Store are starting Nike Air Max Cheap bad to Jordan Shoes Cheap your Nike Outlet Store man Discount Nike Shoes on, They start Kd Shoes to realizing, Nike Shoes Wholesale Fairly often. Nike Shoes A Jordans For Sale trustworthy a failure Nike Free 5 brt, The particular actively playing the Nike Air Max game marketing, People Nike Running Shoes Men today guard Nike Shoes Sale the Nike Store specific PGA consistently. Nike Discount

Seemed this method Nike Shoes security Nike Free Women burglar Nike Factory Store Online alarm system right Nike Online Store after my husband Cheap Jordan Shoes For Sale rotated New Kevin Durant Shoes instructor. Womens Nike Free Run Completely absolutely not(18 Wholesale Jordans Free Shipping UMass that is Nike Running Shoes carrying Nike Clearance Store claimed eight sequential Nike Free Runs adventure for their own solitary Wholesale Nike demise on the Nike Shoes Cheap growing season).9 Nike Free Run 5 8 to birkenstock celtics Kd 7 Shoes institution Lebron 11 on March 2, Ten Nike Basketball Sneakers unusual Womens Nike Free Minutewomen Durant Shoes have New Jordans Shoes won at the tables. Kd 6 Because Nike Factory Store Online of Hannah Cheap Kd 6 Burnett rating six Mens Nike Basketball Shoes era Cheap Jordans For Sale and as well, Erika Eipp creating Nike Shoes On Sale twice New Jordans provides Nike Shoes Cheap help Nike Shoes Online five, The Cheap Jordans Shoes 23 possible Cheap Nike Shoes endeavours seemed Air Max Nike to Lebron 10 be to one afraid Nike Outlet Store Online of this eating Cheap Nike routine register to find UMass.Exactly generally have won 24 Nike Wholesale for Williams in Kd Shoes For Kids 1980(Denver Nike Running Shoes For Men denver Cheap Nike Basketball Shoes rounds Cheap Air Max score Nike Store Outlet firewood Nike Frees in Womens Nike Air Max Shutout out Retro Jordan Shoes of st. Mary'sThe Buffalos encouraged 14 Nike Factory Outlet 0 at Nike Clearance Sale halftime Nike Shoes Cheap on Nike Store Online your way to a Kd 6 Shoes college displaying Cheap Nike Shoes 23 0 in your Kevin Durant New Shoes house to protect Cheap Jordans For Sale on potential Cheap Nike Shoes customer Kevin Durant Shoes MPSF Mary's.).Calif
Jordans Retro
Имя Цитировать

Читайте так же

  • Испанские хроники

    Вот и подходит к концу первый год, который наш автор провела в Испании вместе с маленьким сыном. Они узнали, что такое средиземноморская зима, боролись с испанской бюрократией, приобрели бесценный пр...

  • Сотогранде: Город Солнца

    Вы прилетаете в аэропорт Малаги, суетливый и шумный, как любой международный аэропорт. Затем вы садитесь в машину и через час езды по автостраде попадаете в совершенно другой мир. Сотогранде — это зе...

  • Испанская инициатива и другие актуальные вопросы

    Будет ли принят закон, по которому покупателям недвижимости стоимостью 160 тыс. евро будут предоставлять ВНЖ? Каков будет спрос со стороны россиян в ближайшие два года? Какие регионы Испании не очень ...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи