Homes Collection

Тайна чемодана без ручки

Недвижимость, которую сложно продать,— как чемодан без ручки. Нести тяжело — нужно платить и налоги, и за эксплуатацию. И бросить жалко —потому что обидно уступать купленное с существенной скидкой, а то и вовсе отдавать за бесценок. Многие продавцы вынуждены выбирать из этих двух безрадостных вариантов. Как же не попасть в такую ловушку? 

Покупая недвижимость за границей, человек часто исходят из чисто субъективных факторов: что нравится лично ему, что подходит именно для его семьи. Однако при прода­же этого дома в игру вступают объек­тивные факторы: популярность места, наличие инфраструктуры, оптимальная площадь и планировка. Если они «хромают», дом или квартира будет долго висеть мертвым грузом. Так характеризуют проблему эксперты. Они же поведали нам о неликвидных объектах много интересного и дали ценные советы.

Коллекция неликвида


Понять заранее, какая недвижимость будет ликвидна, не всегда легко. Зато, поговорив с опытными риэлторами, можно составить представление о том, что наверняка сложно будет продать. Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, рассказала, как ее клиенты приобрели дом во Франции—не у моря, а в глубинке: «Русских покупателей там почти нет, основными клиентами всегда были англичане. Но сейчас англичане практически сошли с мировой сцены как покупатели, в том числе за счет внутренних экономических проблем. И теперь продать этот роскошный дом в стиле belle еpoque невозможно. Местные никогда не «потянут» его стоимость в €1,5 млн, пусть даже со скидкой до 25–30%, а других покупателей нет. А ведь такой же дом на Лазурном берегу стоил бы €50 млн». Очевидно, что владельцы дома при покупке «промахнулись» с местоположением.
Возможно, владельцев неликвида немного утешит тот факт, что ошибаются не только простые смертные, но и знаменитости. Например, певица Мадонна целый год не могла продать свои апартаменты площадью в 600 кв. м в Нью-Йорке, и в итоге ей пришлось с первоначальной цены в $23 млн скинуть целых $6 млн! «Это хороший пример, который показывает, что даже такая известная личность не в силах повлиять на ликвидность недвижимости, если на последнюю нет спроса»,—делает вывод Нури Катц, президент APEX Capital Partners Corp.
К Людмиле Шабаниной, менеджеру компании New Estate Bulgaria, обратился гражданин Великобритании, проживающий в Австралии. Несколько лет назад он приобрел в собственность участок, предназначенный для земледелия, в совершенно безлюдном месте в Болгарии. Он мечтал построить виллу среди дикой природы, для чего следовало сменить статус участка. Однако это оказалось непросто, и тогда он задумал землю продать. Но не тут-то было. Теперь он вынужден содержать фирму: по болгарским законам, иностранцы могут покупать землю только на юридическое лицо, требующее бухгалтерского обслуживания—подачи годовых финансовых отчетов и пр. (стоимость этого удовольствия—приблизительно около €150 в год). «Такая покупка—это деньги, выброшенные на ветер,—констатирует Людмила Шабанина.—В результате множества консультаций с риэлторами клиент пришел к выводу, что ему выгоднее просто подарить кому-нибудь эту недвижимость, чтобы избавиться от расходов по фирме».
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, довольно жестко обобщает: «Неликвидная недвижимость—это все то, что накупили россияне за минувшие десять лет в Болгарии, Испании и на Кипре. На содержание этих квартир и вилл, которые, как оказалось, не представляется возможным ни продать, ни сдать в аренду по устраивающей владельца ставке, уходят немалые средства. Та же картина наблюдается с недвижимостью Панамы, Дубая и итальянской провинции Калабрия. А так как кризис на рынках недвижимости этих стран длится уже не один год и конца-края ему не видно, то расходы на содержание и налоги выливаются в суммы, которые вернуть за счет аренды или перепродажи вряд ли получится».

Что отрывают с руками

Впрочем, другие эксперты не столь категоричны. «Говорить о целых странах или континентах, куда надо или, наоборот, нельзя вкладывать деньги, было бы непрофессионально. Юрмала—не вся Латвия, Лондон—не вся Англия, а Болгария, как известно,—не заграница, ну или не вся заграница»,—замечает Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar.
А Никола Стоянов, генеральный директор компании «Болгариан Пропертис», возражает против утверждения о тотальной неликвидности болгарской недвижимости: «Если собственность куплена после кризиса, продать ее вполне реально. По докризисным ценам—да, практически невозможно. Я всегда советую своим клиентам: если вам срочно нужны деньги, снижайте цену до среднерыночной, а если можете подождать—лучше вообще не продавайте, подождите, пока цены не достигнут докризисных (это неизбежно произойдет: только за последний год они увеличились на 18%). А вообще, самые ликвидные квартиры—на Солнечном Берегу, их русские спрашивают всегда. В среднем, если выставить адекватную цену, квартиру можно продать за полгода».
Но есть и места, которые могут считаться безуслов­ными лидерами ликвидности. В первую очередь, это Центральный Лондон. «В Лондоне однокомнатную квартиру в Челси можно продать за неделю, еще и выбирая, какому покупателю ее отдать. А похожую квартиру на побережье Испании можно продавать полгода-год, и не факт, что не придется скинуть 10–20% от первоначальной цены»,—утверждает Артем Кленков, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости Blackwood.
Вот пример особенно удачного предложения: квартира в Лондоне, с двумя небольшими, схожими по размеру спальнями, хотя и очень скромным по московским меркам ремонтом. Расположена в районе Паддинг­тон, откуда ходит экспресс до аэропорта «Хитроу», на первом этаже старого георгианского дома, рядом с метро, на улице с остановками общественного транспорта. Стоит такое жилье 600 тыс. фунтов—и оно очень востребовано, потому что его легко сдать в аренду. «Если спальни одного размера, то за квартиру просят более высокую ставку. Такие квартиры охотно арендуют компании для нескольких своих сотрудников: условия проживания для них должны быть равными,—объясняет Ирина Жарова-Райт.—Приветствуются и супервысокие потолки—это значит, что можно сделать антресоль и дополнительное место под гардероб. Высокие потолки чаще бывают на первом этаже, так что тут российское правило «первый и последний не предлагать» не действует. Шумная улица, потому что рядом метро, вокзал и автобус? Так это же здорово, если пешком можно дойти с вокзала и сэкономить на такси».
Желающих купить квартирку до €1 млн в Лондоне, Монте-Карло, Вене, Париже, Нью-Йорке и Гонконге гораздо больше, чем можно себе представить, уверяет эксперт. «На рынке жилья многих европейских и американских городов время, когда спрос на квартиры снижался, позади. Но если даже тогда они довольно быстро находили своего покупателя, то сейчас конкуренция позволяет продавцу выбирать самые выгодные для себя предложения от покупателей или даже предпочитать наиболее привлекательного контраген­та»,—говорит Ирина Жарова-Райт.

Научный метод

Делясь своим бесценным опытом, риэлторы рассказали нам, каких критериев стоит придерживаться при покупке, чтобы она стала ликвидной. Кстати, для разных категорий недвижимости они разные. Например, для городской недвижимости важна в первую очередь рыночная цена: она не должна быть завышена. Далее, площадь жилья должна быть небольшой. Самые ликвидные объекты на рынке жилой недвижимости—студио и апартаменты с одной спальней, по­просту потому что они дешевле, чем многокомнатные. По этой же причине они идеальны для сдачи в аренду.
Большое значение имеет близость к памятникам архитектуры, историческому и деловому центру, метро, школам, колледжам и вузам. «Городская недвижимость, как правило, рассматривается как место жительства во время учебы, работы, или при далекоидущих планах (таких как ПМЖ),—обосновывает Екатерина Маслова, директор агентства зарубежной недвижимости Largus Estate.—Часто такая недвижимость служит финансовым инструментом (например, доходные квартиры в Германии)». Для квартир и домов в городе важна и стоимость обслуживания.
Для курортной недвижимости факторы, влияющие на ликвидность, ранжируются так: цена, небольшая площадь жилья, близость к курортным объектам (водоему, горнолыжным трассам и т. п.), расстояние до пляжа. «Первая линия моря ценится выше, чем вторая и последующие. Это относится даже к странам, где на первой линии жить довольно рискованно (как, например, в Таиланде)»,—свидетельствует Екатерина Маслова. Действуют здесь и дополнительные критерии, такие как наличие у квартирного комплекса или у виллы охраняемой территории, бассейнов, детских площадок. Наконец, приемлемая стоимость обслуживания, как и в случае с городским жильем, увеличивает ликвидность объекта на рынке.
Для курортной недвижимости, обращает внимание Ирина Жарова-Райт, особенно важно правильно выбрать место: «Здесь следует предпочитать курорты, которые не выходят из моды: так, мода на Лазурное побережье длится все последние сто лет. Или выбирать уникальные места, которые не могут быть заменены ничем—например, воды Баден-Бадена или Карловых Вар. Не вы, так кто-то другой захочет в определенный период жизни поправить здоровье на водах, и он обязательно купит вашу недвижимость».
Еще есть категория эксклюзивных объектов, для которой работают совсем другие критерии. Здесь важны не площадь и даже не цена, а степень уникальности предложения, его штучность, отсутствие или ограниченность числа альтернатив. Риэлторы сравнивают такие объекты с коллекционными вещами.
Игорь Индриксонс предлагает свою систему. Согласно ей, ликвидной считается недвижимость, доходы по которой выше расходов. Сейчас этому критерию в полной мере соответствует коммерческая недвижимость—гостиницы, жилье для студентов, парковки, склады самообслуживания, офисные здания—в инвестиционно привлекательных странах. Сегодня к числу этих стран, как утверждает эксперт, относятся Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия, Франция. К концу 2013 г. в этот список можно будет внести и США, исключая районы, где много перезаложенных в банках домов. «Но даже при инвестировании в объекты с привлекательной доходностью необходимо досконально изучить все расходы по оформлению сделки и по содержанию объекта, возможность привлечения заемных средств и т. д.»,—напоминает Игорь Индриксонс.
Ирина Жарова-Райт не рекомендует рынки недвижимости, где ликвидность зависит от определенных событий—чемпионата мира или олимпиады, и призывает выбирать вечные ценности: солнце, море, целебный воздух, минеральные источники и снежные склоны. Сроки экспозиции квартиры или дома совпадут с длительностью сезона: чем он продолжительнее, тем больше можно показывать объект потенциальным покупателям и, следовательно, тем быстрее он найдет нового хозяина.

Искусство продавать

Но что же делать, если вы уже купили недвижимость, которая не продается? Может быть, вы просто не умеете продавать? Специалисты считают, что часто основная проблема кроется именно в способах продажи. Российские собственники нередко допускают несколько ошибок. К примеру, начинают продавать зарубежную недвижимость на собственном рынке, что не всегда правильно. В то время как нужно следовать нескольким нехитрым правилам. Прежде всего, необходимо выставить объект на продажу именно там, где он был куплен. А также в той стране, где проживает основной потребитель этой недвижимости. «Ко мне приходили клиенты и жаловались, что уже полтора года не могут продать дорогое шале в Швейцарии,—рассказывает Игорь Индриксонс.—Оказалось, что продать они пытались при помощи российских агентств. А ведь основные покупатели, желающие приобрести недвижимость такого типа,—это американцы. Другой пример: для того, чтобы быстро продать недвижимость в бразильском Сан-Паулу, нужно обращаться, как ни странно, в Португалию, где на нее самый высокий спрос».
Не помешает повесить на окнах дома или квартиры объявления о продаже. Ну и главное—правильно выбрать агента. Игорь Индриксонс считает, что продавать нужно при помощи маленького агентства—крупные не смогут уделить ему достаточно внимания. А вот Никола Стоянов, напротив, уверен, что у крупной компании больше клиентская база и, следовательно, вероятность продажи повышается. При этом обращаться нужно в такое агентство, которое работает не только с первичной недвижимостью, но и на вторичном рынке.
Ну и, наконец, часто ключевую роль играет мастерство риэлтора, к которому вы обращаетесь. Чтобы продать трудный актив, нужны и талант, и удача, и… повышенное вознаграждение! Ирина Жарова-Райт вспоминает об одном своем клиенте, который однажды пришел к ней в офис. Он накопил множество всяческого «неликвида». Например, заброшенные склады посреди деревни в предгорьях Доломитовых Альп, трудовой коллектив которых через итальянский профсоюз борется за сохранение рабочих мест. Чудесный кусок земли в Греции без коммуникаций, на территории национального парка, где можно жить только в палатках, наблюдая в бинокль за птицами. А еще права аренды на 1,3 га в украинском городе Кривой Рог; когда-то этому клиенту показалось, что именно здесь ост­ро необходим офис класса А, проект которого надо заказать у самого дорогого и именитого архитектора; последний стал работать над концепцией в разгар кризиса 2008 г., да так и не закончил. А еще 14 квартир в недостроенном проекте в Сочи… А еще 5 квартир в Майами, где он два года не платил взносы в кондоминиум, и теперь у него там идут суды… «В общем, все это разом было вывалено на стол в переговорной в виде вороха бумаг,—смеется Ирина.—Ну а далее была кропотливая, но интересная работа, как из «неликвида» сделать товар… Постепенно нашлось решение и по итальянским, и по американским, и даже по украинским объектам. Пришлось приложить силы, и немалые, но вознаграждение по двойному тарифу очень помогает творческому подходу! А если серьезно, просто нужно найти другой аспект использования недвижимости и придумать ей новую жизнь».

Мнение эксперта
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru

Сроки продажи недвижимости сильно разнятся в зависимости от того, где находится объект. В Калабрии это занимает два-три года, настолько неликвиден данный рынок; чтобы продать объект в течение года, необходимо снизить цену на 30–40%. В Риме, чтобы продать недвижимость по рыночной цене, потребуется шесть месяцев, а чтобы сделать это быстро—скидка в 20%. В Лондоне по рыночной цене можно будет продать от 30 до 90 дней, а для быстрой продажи будет достаточно дисконта всего в 5–10%. Однако не всегда снижение цены эффективно. Как показывает практика, чаще бывает наоборот, когда быстрая продажа кажется подозрительной.

Текст: Ирина Богатырева

Комментарии

Страницы: Пред. 1 2 3 4
chenyingying
http://www.outlet-uggstores.us.com
http://www.canadagoosejacketsshop.us.com
http://www.korsmichaelkorsoutlet.us.com
http://www.nikeshoess.us.com
http://www.christianlouboutinoutletsales.us.com
http://www.christianlouboutinoutletofficial.us.com
http://www.michaelkorsoutlet-clearance.org
http://www.airjordan.us.org
http://www.michaelkorsoutlet80off.us.com
http://www.michaelkors-outletofficial.us.com
http://www.michaelkorsoutletstorefactory.us.com
http://www.mbtshoes-outlet.us.com
http://www.coachoutletstoreofficials.us.com
http://www.canadagooseoutletsales.us.com
http://www.uggoutletonlineclearances.us.com
http://www.cheapnfljerseysonlines.us.com
http://www.coachoutletonlinecoach.us.com
http://www.michaelkorsoutletonlinekors.us.com
http://www.adidassuperstars.us.com
http://www.uggoutletclearances.us.com
http://www.pandoraoutletofficial.us.com
http://www.poloralphlaurenonlines.us.com
http://www.oakleysunglassessite.us.com
http://www.michael-korshandbags.name
http://www.christianlouboutinoutletshoes.us.com
http://www.mont-blancpenss.us.com
http://www.cheapjordansfor-sale.us.com
http://www.canadagoosejacketscoats.us.com
http://www.hermesbeltsoutlet.us.com
http://www.truereligionjeanss.us.com
http://www.canadagoosejacketsoutlet.me.uk
http://www.oakleysunglassesshopping.us.com
http://www.christianlouboutinoutlet-sale.us.com
http://www.michaelkorsofficialsite.us.com
http://www.pandoraoutletfactory.us.com
http://www.canadagoosejacketsofficial.ca
http://www.nfljerseysonline.us.com
http://www.pumaoutletstore.us.com
http://www.uggbootsoutlet.ca
http://www.ralphlaurenshirts.me.uk
http://www.poloralphlauren-uk.org.uk
http://www.ralphlauren-polo.me.uk
http://www.uggsoutletstores.ca
http://www.nbajerseys-cheap.us.com
http://www.canadagooseoutlet-sale.com.co
http://www.ralph-laurenpolooutlet.us.com
http://www.polooutletshop.us.com
http://www.michaelkorsoutletu.us.com
http://www.nfljerseyssale.us.com
chenlili20180130
Имя Цитировать
chanyuan
jianbin0205
ray ban sunglasses outlet michael kors outlet clearance fitflops sale longchamp handbags moncler coats canada goose polo ralph lauren canada goose outlet store polo outlet nike shoes ray ban sunglasses outlet chrome hearts outlet dansko shoes moncler outlet polo ralph lauren adidas outletugg boots cheap oakley sunglasses broncos jersey nike air sko adidas nmd ray ban sunglassesmichael kors outlet mlb jerseys ferragamo outlet cheap oakley sunglasses nike free 5 air max shoescoach outlet store swarovski outlet store coach factory outlet canada goose uk uggs outlet nike blazer pas cher air max trainers ed hardy clothing michael kors outlet online oakley sunglassescanada goose outlet online michael kors outlet polo shirts ugg outlet longchamp bags longchamp outlet coach factory outlet moncler outlet coach factory outlet kate spade outlet store mulberry bags ugg outlet online ray ban sunglasses pandora jewelry michael kors pandora charms sale clearance uggs outlet nike air max canada goose coats kate spade outlet online ralph lauren outletcanada goose outlet store michael kors outlet moncler coats ralph lauren shirts cazal sunglassesoutlet christian louboutin adidas outlet michael kors outlet nike outlet online timberland outletoakley sunglasses wholesale nike shoes coach handbags on sale cartier outlet christian louboutin shoes football shirts oakley sunglasses sale prada shoes on sale michael kors bags oakley sunglasseschristian louboutin outlet coach outlet store online huaraches shoes michael kors outlet onlineprada sunglasses for women coach outlet ugg outlet mulberry uk canada goose jackets oakley sunglasses wholesale denver broncos jersey michael kors outlet canada goose outlet ferragamo
Имя Цитировать
chanyuan
jianbin0205
a goose outlet ferragamo shoes coach factory outlet nike shoes uk polo outlet factory storeugg outlet online nfl jerseys tory burch outlet stores salomon outlet futbol baratas mac outletmichael kors outlet clearance air force 1 shoes canada goose outlet store mcm backpacks canada goose outlet oakley sunglasses oakley sunglasses fitflops shoes ralph lauren outlet ysl outlet toms sko ray ban sunglasses coach outlet store online clearances mulberry outlet逗号mulberry handbags outlet nike roshe thomas sabo charms christian louboutin uk oakley sunglasses swarovski outlet ugg outlet ralph lauren ugg boots clearance ecco sale shoes michael kors outlet pandora jewelry cheap jordans oakley sunglasses wholesale vans outlet coach factory outlet michael kors outlet online true religion jeans cheap jerseys wholesale mulberry handbags sale true religion outlet store polo outlet stores supreme clothing nike air huarache moncler outlet online thomas sabo polo ralph laurenchristian louboutin shoes ferragamo shoes sale canada goose jackets coach outlet store onlinemichael kors outlet online kobe bryants shoes herve leger dresses swarovski crystal ugg boots clearance uggs outlet longchamp pas cher coach outlet coach outlet online air max shoes ray ban sunglasses kate spade sale pandora charms coach factory outlet michael kors outlet tory burch outlet christian louboutin shoes michael kors outlet online cheap snapbacks adidas shoes canada goose outlet canada goose jackets polo ralph lauren air max 90 soccer cleats camisetas futbo
Имя Цитировать
Guest
Имя Цитировать
Страницы: Пред. 1 2 3 4

Читайте так же

  • Пишите завещание

    Дом за границей, несомненно, призван скрасить наше бренное существование. Но что будет с ним, когда земная жизнь подойдет к концу? Казалось бы, известно что: дом, как и прочее имущество, перейдет нас...

  • Бутик идеального отдыха

    Мечта о собственном уголке в тихом живописном месте, где можно было бы отвлечься от повседневной суеты, часто кажется слишком прекрасной, чтобы быть достижимой. Но это только до тех пор, пока за дело...

  • ALBATROS

    Юлия Смагина, генеральный директор компании Albatros Компания основана в 1999 г., с 2007 г. специализируется на продаже недвижимости Греции гражданам России. Принимает участие в выставках и салонах за...

Читать все статьи

Это интересно

Читать все статьи